Le marché immobilier catalan est soumis à une réglementation spécifique visant à garantir l’accès au logement et à favoriser l’augmentation du parc de logements sociaux. Dans ce cadre, le statut de « gran tenedor » (grand propriétaire) joue un rôle essentiel, notamment en matière d’achat immobilier à Barcelone.
1. Qu’est-ce qu’un « Gran Tenedor » en droit catalan ?
Selon l’article 5.9 de la Loi catalane 18/2007, du 28 décembre, sur le droit au logement, est considéré comme un « gran tenedor » toute personne physique ou morale qui :
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Détient plus de dix logements en propriété, indépendamment de leur localisation ;
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Ou toute personne morale qui possède un nombre inférieur de logements, mais dont la superficie totale construite cumulée dépasse 1.500 m² destinés au logement.
Dans les zones qualifiées de tendues, telles que Barcelone, la législation prévoit une définition plus stricte : tout propriétaire détenant plus de cinq logements sera considéré comme « gran tenedor ».
2. Obligations spécifiques du « Gran Tenedor » en cas de vente immobilière en Catalogne
Depuis l’entrée en vigueur le 27 février dernier du Décret législatif 2/2025 d’adoption de mesures urgentes en matière de logement et d’urbanisme, le « gran tenedor » doit obligatoirement notifier à la Generalitat de Catalunya son intention de vendre un bien immobilier destiné au logement. Cette notification est essentielle, car elle permet aux autorités publiques d’exercer leur droit de préemption, c’est-à-dire d’acquérir prioritairement le bien.
À compter de cette notification, la Generalitat dispose d’un délai de deux mois pour décider d’exercer ou non son droit de préemption. En cas de décision favorable, elle doit procéder à l’achat aux mêmes conditions convenues avec l’acquéreur privé initial.
Si, au terme de ce délai de deux mois, la Generalitat ne s’est pas prononcée, ce silence administratif est considéré comme une renonciation tacite à exercer son droit de préemption (conformément à l’article 2.2.d du Décret-loi 1/2015 du 24 mars). Le propriétaire pourra alors librement conclure la vente avec l’acheteur de son choix.
3. Conséquences du non-respect des obligations de notification
Les « grands propriétaires » doivent veiller scrupuleusement au respect de ces obligations procédurales. En effet, un manquement pourrait entraîner de lourdes conséquences juridiques :
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Sanctions administratives en cas de non-respect de l’obligation de notification préalable.
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Risque d’annulation de la vente ou mise en œuvre du droit de rétractation (« retracte »), permettant à la Generalitat d’acquérir le bien même après la conclusion de la vente à un tiers.
Compte tenu de cette réglementation complexe, il est fortement conseillé aux grands propriétaires de faire appel à avocat spécialisé en droit immobilier en Espagne. Cela permettra de sécuriser la transaction et éviter tout risque juridique lié à la vente d’un bien immobilier en Espagne.
Héloïse LOPEZ
Avocat au Barreau de Barcelone Col. 31984 – ICAB
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