Depuis le 3 avril 2025, une réforme majeure de la Loi de Propriété Horizontale (LPH) bouleverse les droits des propriétaires en Espagne. Désormais, la location touristique est interdite par défaut dans toutes les copropriétés. Elle ne peut être exercée que si elle est expressément autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.
Autrement dit : sans un accord favorable préalable de la copropriété, vous ne pouvez plus proposer votre bien à la location de courte durée via des plateformes comme Airbnb, Booking ou similaires.
Ce que prévoit désormais la loi espagnole :
Depuis la réforme du 3 avril 2025, l’article 17.12 de la Loi de Propriété Horizontale (https://www.boe.es/eli/es/l/1960/07/21/49/con) impose un cadre strict à l’activité de location touristique. Toute exploitation d’un logement à des fins touristiques dans une copropriété est désormais subordonnée à une autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cette autorisation doit être accordée à la majorité qualifiée des trois cinquièmes (60 %) des propriétaires représentant également 60 % des quotes-parts de l’immeuble.
La même majorité est exigée pour que la communauté applique une majoration de charges, pouvant aller jusqu’à 20 %, aux logements destinés à la location touristique.
Il est important de signaler que ces décisions ne s’appliquent pas rétroactivement. Les logements touristiques déjà légalement enregistrés avant l’entrée en vigueur de la réforme peuvent, sous certaines conditions, continuer à exercer leur activité.
Avant / Après : ce qui change vraiment:
Avant le 3 avril 2025 |
Après le 3 avril 2025 |
La location touristique était libre sauf si interdite par la communauté |
Elle est interdite par défaut dans les immeubles en copropriété |
Les copropriétés devaient voter une interdiction à 3/5 pour bloquer l’activité |
C’est désormais au propriétaire de faire voter une autorisation à 3/5 |
Le propriétaire pouvait louer sans consulter la copropriété (sauf opposition claire) |
Il doit solliciter un accord formel de la communauté avant toute activité |
Faut-il suspendre la location touristique en Espagne si elle a débuté avant 2025 ?
La disposition additionnelle deuxième de la Loi espagnole de Propriété Horizontale (LPH) protège les propriétaires qui louaient leur bien en conformité avec la réglementation touristique locale avant le 3 avril 2025.
Dans ce cas, il est donc possible de continuer l’activité de location touristique, sous réserve de respecter les conditions et délais fixés par les autorités espagnoles compétentes.
Il est toutefois conseillé de conserver la preuve de la date de début d’activité et des enregistrements administratifs.
Bonnes pratiques à adopter face à la réforme:
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Vérifiez vos statuts de copropriété et les décisions passées en AG.
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Rassemblez vos preuves d’exercice légal antérieur si vous étiez déjà actif.
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Ne commencez jamais une activité sans accord formel (vote à 3/5).
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Tenez compte des réglementations locales et régionales : un vote communautaire favorable ne suffit pas à lui seul.
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Faites inscrire toute interdiction votée au registre de la propriété pour sécuriser la situation en cas de vente.
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Notre cabinet vous accompagne dans :
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La négociation d’un accord communautaire,
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La contestation des décisions abusives,
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Et la conformité aux normes administratives locales.
Héloïse LOPEZ
hlopez@avocatbarcelone.com
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