Lorsqu’un bien immobilier situé à Barcelone est acheté par deux personnes et inscrit au registre foncier espagnol à hauteur de 50 % chacune, une difficulté fréquente apparaît au moment de la séparation ou de la revente : l’un des copropriétaires affirme avoir payé la totalité, ou la majeure partie, du prix, tandis que l’autre n’aurait apporté que peu ou pas de fonds.

Le financement inégal ne modifie pas automatiquement les quotes-parts de propriété figurant dans l’acte notarié et au registre. En revanche, il peut, selon les circonstances, faire naître une créance de remboursement contre l’autre copropriétaire. La solution dépend de plusieurs éléments : le contenu de l’acte d’acquisition, l’existence d’un accord entre les parties, l’origine des fonds, leur situation matrimoniale ou non matrimoniale, la nature des dépenses et les preuves disponibles.

La distinction fondamentale entre propriété et financement

En Catalogne, la copropriété ordinaire indivise est régie par les articles 552-1 et suivants du Livre cinquième du Code civil de Catalogne. Chaque copropriétaire dispose d’une quote-part qui détermine sa participation à l’usage, aux revenus, aux dépenses et aux responsabilités liés au bien. L’article 552-1.3 présume que les quotes-parts sont égales, sauf preuve contraire.

Lorsque l’acte notarié et le registre indiquent une acquisition à 50/50, chacun est donc, en principe, propriétaire de la moitié du bien. Le fait que l’un ait versé 100 % du prix ne lui attribue pas automatiquement 100 % de la propriété. Une rectification des quotes-parts exige l’accord de l’autre titulaire ou une décision judiciaire fondée.

La voie la plus réaliste n’est donc généralement pas de revendiquer une quote-part supérieure, mais de demander le remboursement de la partie du financement assumée pour le compte de l’autre copropriétaire. La distinction est importante : le copropriétaire inscrit à 50 % peut conserver sa moitié du bien tout en étant débiteur d’une somme envers celui qui a financé au-delà de sa propre part. Cela est le cas des concubins et partenaires non mariés.

Pour un couple non marié, la personne ayant payé davantage peut donc obtenir un remboursement si elle établit la provenance personnelle des fonds, leur affectation au prix du bien et l’absence d’intention libérale. À l’inverse, la demande peut échouer si les circonstances révèlent un accord selon lequel chacun devait être propriétaire par moitié indépendamment de ses contributions, une mise en commun générale des ressources ou une véritable donation.

La jurisprudence ne présume pas la donation entre partenaires non mariés. Dans un arrêt de  l’Audiencia Provincial de Lleida du 14 mai 2021 (SAP Lleida nº 333/2021, du 14 mai 2021, ECLI:ES:APL:2021:386), il a été retenu au contraire que la libéralité doit être prouvée par celui qui l’invoque. Cette solution est favorable au partenaire financeur, mais elle ne le dispense pas d’établir précisément le montant payé avec ses fonds propres et l’obligation de restitution ( SAP Barcelona nº 112/2019, du 20 février 2019, ECLI:ES:APB:2019:1169 ).

Exemple: Deux partenaires non mariés achètent un bien à 50/50, avec un apport de 100 000 euros et un prêt souscrit par les deux.

Si l’un verse 80 000 euros et l’autre 20 000 euros d’apport initial, le premier finance 30 000 euros au-delà de la moitié lui incombant. En l’absence de donation ou d’accord compensant cette différence, il peut en principe en demander le remboursement. La traçabilité des virements vers le vendeur est déterminante ; si les fonds proviennent d’un compte indistinct dont l’alimentation ne peut être reconstituée, la preuve sera plus difficile.

Le paiement ultérieur du prêt doit être analysé séparément. Si l’un règle seul par exemple un prêt de 60.000 euros, il peut en principe réclamer 30 000 euros à l’autre, sous réserve d’un accord différent et à condition que lesdits remboursements puissent lui être clairement attribué (ex. virements provenant d’un compte bancaire propre et indépendant). Les paiements postérieurs à la rupture sont généralement plus faciles à individualiser que ceux effectués pendant la vie commune.

Ainsi, entre partenaires non mariés, l’inégalité des apports initiaux comme la prise en charge du prêt au-delà de sa quote-part peuvent, selon les circonstances, fonder une demande de remboursement, sous réserve de démontrer séparément l’existence de la créance, son fondement et son montant, ainsi que l’absence de donation ou d’accord contraire.

Le cas des époux soumis au droit catalan

Pour des époux soumis au régime catalan de séparation de biens, l’analyse est plus délicate. L’article 232-3.1 du Livre deuxième du Code civil de Catalogne prévoit que les biens acquis à titre onéreux pendant le mariage appartiennent au conjoint figurant comme titulaire. Si la contrepartie a été payée avec les biens ou l’argent de l’autre conjoint, la loi présume une donation.

Cette présomption peut rendre la demande de remboursement sensiblement plus difficile. Le conjoint financeur ne doit pas seulement prouver qu’il a payé : il doit également combattre la qualification de donation et établir qu’il existait un prêt, une avance remboursable, une reconnaissance de dette, un accord de régularisation lors de la vente ou d’autres circonstances incompatibles avec une intention libérale.

Il faut toutefois distinguer l’apport initial au prix des paiements effectués ultérieurement pour acquitter une dette commune. Lorsque les deux époux sont coemprunteurs et que l’un règle seul les échéances hypothécaires, l’article 1145 du Code civil espagnol peut fonder une action contre le codébiteur pour la part qui lui incombait. En droit catalan, l’article 552-8 prévoit également que les copropriétaires contribuent aux dépenses proportionnellement à leurs quotes-parts et que celui qui les avance peut en demander le remboursement, avec intérêts à compter de la réclamation formelle.

Exemple: Des époux soumis à la séparation de biens catalane achètent un appartement à 50/50, avec un apport de 150 000 euros et un prêt souscrit par les deux.

Si l’épouse finance seule l’apport avec des fonds successoraux, l’article 232-3.1 du Code civil catalan peut faire présumer qu’elle a donné à son conjoint la part correspondant à ses 50 %, soit 75 000 euros. La preuve de l’origine des fonds ne suffit donc pas nécessairement : une reconnaissance de dette, un contrat de prêt ou des échanges prévoyant le remboursement permettraient de combattre cette présomption.

Le paiement des échéances hypothécaires relève d’une logique différente. Si les époux sont codébiteurs et que l’épouse règle seule par emple un prêt de 60 000 euros, elle peut en principe réclamer la part de son conjoint, soit 30 000 euros, sur le fondement de l’article 1145 du Code civil espagnol et des articles 552-1 et 552-8 du Code civil catalan. .

Ainsi, pour les époux soumis au régime catalan de séparation de biens, l’apport initial financé par un seul conjoint peut, selon les circonstances, être considéré comme une donation, tandis que le paiement d’une dette hypothécaire commune au-delà de sa part peut éventuellement fonder une demande de remboursement, sous réserve des accords entre époux, de l’origine des fonds et des preuves disponibles.

Le cas des époux mariés en France

Lorsqu’un couple s’est marié en France, il convient tout d’abord de déterminer la loi applicable au régime matrimonial.

Pour les époux ayant célébré leur mariage à compter du 29 janvier 2019, le règlement (UE) 2016/1103 désigne, à défaut de choix, la loi de la première résidence habituelle commune après le mariage, puis celle de la nationalité commune au moment du mariage et, subsidiairement, celle de l’État avec lequel les époux présentaient les liens les plus étroits. Le règlement consacre en principe l’unité de la loi applicable à l’ensemble du patrimoine matrimonial, quel que soit le lieu de situation des biens.

Pour les mariages plus anciens, les règles transitoires et les règles de conflit applicables doivent être examinées au cas par cas.

Si le couple était soumis à la communauté légale française, le fait que les virements proviennent matériellement du compte d’un seul époux ne signifie pas nécessairement que celui-ci a utilisé des fonds propres. Il faudra déterminer si les sommes étaient communes ou propres et si le droit français ouvre, lors de la liquidation, un mécanisme de récompense. Si les époux étaient soumis à la séparation de biens française, la question se rapproche davantage d’une indivision financée de manière inégale, mais elle reste régie par la loi matrimoniale applicable et par les accords conclus entre eux.

En présence d’un mariage franco-espagnol ou d’un mariage français portant sur un immeuble à Barcelone, toute demande doit donc articuler deux niveaux : le droit catalan de la copropriété et la loi gouvernant les relations patrimoniales entre époux. Une action engagée sans avoir préalablement identifié le régime matrimonial risque d’être juridiquement mal fondée.

Exemple :Un époux français verse 200.000 euros depuis un compte ouvert à son seul nom pour acheter à Barcelone un bien inscrit à 50/50. Si le couple relève de la communauté légale française et si les 200.000 euros proviennent de salaires perçus pendant le mariage, le simple intitulé individuel du compte ne rend pas nécessairement les fonds propres. La question peut relever de la liquidation de la communauté plutôt que d’une créance personnelle de 100.000 euros contre le conjoint. Si, au contraire, les époux relèvent de la séparation de biens et que les fonds appartiennent exclusivement au payeur, une créance de remboursement peut être envisagée, sous réserve des accords et de la preuve d’une éventuelle intention libérale. Le résultat ne peut donc être déduit du seul relevé bancaire.

Les règles exposées ci-dessus constituent le régime général applicable aux copropriétaires en Catalogne. Leur mise en œuvre dépend toutefois des accords conclus, de la qualité de codébiteur, de la nature de chaque dépense et, lorsque les copropriétaires sont mariés, de la loi applicable à leur régime matrimonial. Le calcul d’une contribution excédentaire ne suffit  pas, à lui seul, à établir un droit au remboursement.

Exemple: Un  copropriétaire finance seul 20 000 euros de travaux d’amélioration sans l’accord de l’autre. Il ne peut pas automatiquement lui réclamer 10 000 euros : la nature des travaux et les conditions dans lesquelles ils ont été réalisés doivent être examinées.

La preuve : le point décisif

Le succès d’une demande dépend principalement de la traçabilité des fonds. Le seul fait que les fonds aient transité par un compte ouvert au nom d’un seul copropriétaire ne suffit pas toujours. Il faut démontrer leur appartenance réelle, en particulier lorsque le compte était alimenté par des revenus communs, lorsque les parties étaient mariées sous un régime communautaire ou lorsque de nombreux transferts entre comptes rendent l’origine des sommes incertaine.

Il faut également établir l’absence de donation. Pour des partenaires non mariés, la donation ne se présume normalement pas et doit être prouvée par celui qui l’invoque. Pour des époux auxquels s’applique l’article 232-3 du Code civil catalan, la présomption de donation peut, au contraire, peser contre le conjoint financeur.

Comment prévenir le litige ?

Lors de l’acquisition, les quotes-parts inscrites devraient correspondre, autant que possible, aux contributions réelles.

Si les acquéreurs souhaitent néanmoins acheter à 50/50 malgré un financement inégal, il est recommandé de formaliser simultanément un prêt ou une reconnaissance de dette indiquant le montant avancé, sa cause, les modalités de remboursement et son traitement en cas de séparation, de vente ou de décès.

L’accord devrait préciser si les mensualités hypothécaires, les impôts, les charges et les travaux doivent être supportés selon les quotes-parts de propriété ou selon une autre proportion. Il est également prudent d’éviter les paiements en espèces et d’identifier clairement l’objet des virements.

Au moment de la revente, la reconnaissance de la créance et les instructions de distribution du prix doivent être établies avant la signature des arrhes. À défaut d’accord, la fraction litigieuse du prix peut être consignée ou déposée auprès d’un tiers jusqu’à résolution du différend. Sans cette protection, la remise de 50 % du prix à chacun conformément à la propriété enregistrée peut rendre le recouvrement ultérieur plus difficile.

Ce qu’il faut retenir

Une acquisition à 50/50 et un financement à 100/0 peuvent parfaitement coexister juridiquement. Le registre détermine la propriété opposable aux tiers, tandis que les contributions réelles peuvent créer une créance entre les acquéreurs. La créance n’est cependant jamais automatique : elle dépend de la loi applicable, des accords, de l’absence ou de la présence d’une intention libérale et surtout de la preuve.

Pour un couple non marié, l’absence de présomption de donation rend souvent l’action en remboursement plus accessible si les fonds sont traçables. Pour des époux soumis au droit catalan, la présomption de donation impose une preuve renforcée. Pour des époux mariés en France, il faut d’abord identifier la loi et le régime matrimonial applicables avant de choisir l’action. Dans tous les cas, une vérification de l’acte d’achat, du registre foncier, du prêt hypothécaire et des mouvements bancaires est indispensable avant toute réclamation ou vente.

Héloïse LOPEZ
Avocate au Barreau de Barcelone
Calle Valencia, 287, 3º 2ª — Barcelone
www.avocatbarcelone.com

Le présent article est fourni à titre exclusivement informatif et général. Il ne constitue pas un avis juridique et ne peut remplacer l’analyse individualisée des actes, des preuves, du régime matrimonial et des règles de droit international privé applicables à chaque situation.

Références principales

Code civil de Catalogne : articles 121-2, 121-11, 121-16, 121-20, 121-23, 232-3, 234-3 et 552-1 à 552-12.

Code civil espagnol : articles 1.145 et 1.158.

Règlement (UE) 2016/1103 du Conseil, du 24 juin 2016.

Tribunal Supremo, Sala Civil, sentencia nº 352/2020, 24 juin 2020, ECLI:ES:TS:2020:2072.

Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2ª, sentencia nº 333/2021, 14 mai 2021, ECLI:ES:APL:2021:386.

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª, sentencia nº 88/2020, 12 juin 2020, ECLI:ES:APB:2020:4686.

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11ª, sentencia nº 112/2019, 20 février 2019, ECLI:ES:APB:2019:1169.