1. Travaux de rénovation et de réparation.

• Logement individuel : Si vous allez réaliser des travaux de rénovation ou de réparation de votre logement (électricité, gaz, plomberie, chauffage, peinture, travaux de soudure, charpenterie etc), vous pouvez exiger à l’entrepreneur de vous répercuter une TVA de 10% au lieu de 21%. Cela vous permettra de réduire vos coûts, dès lors que les conditions suivantes sont respectées :

• Votre logement devra avoir été construit ou rénové au moins deux ans avant la date des travaux.
• Le coût des matériaux apportés par le professionnel ne devra pas dépasser l40% du prix total des travaux.
• Le logement doit faire l’objet d’un usage privé par la personne qui engage les travaux. Ainsi si le logement est loué, pour que le taux réduit de 10% puisse s’appliquer, ce sera au locataire d’engager les travaux.

• Copropriété : Dans le cas où les travaux aient lieu dans les zones communes d’un immeuble et soient engagés par la copropriété, le taux réduit de 10% peut également s’appliquer. Dans ce cas, il sera nécessaire qu’au moins 50% de la superficie construite de l’immeuble corresponde à des logements et que leurs occupants en fassent un usage privé.

Si vous demander à l’entrepreneur d’appliquer la TVA au taux de 10%, il est possible qu’il vous demande à son tour de justifier les conditions requises sont respectées. Pour ce faire, une simple lettre signée par vous-même suffit (ou le cas échéant, signée par président de la copropriété).

2. Travaux de réhabilitation.

Gros œuvre : Si vous souhaitez engager des travaux de grande importance dans un logement ou immeuble, vous pourrez exiger l’application de la TVA à 10% dès lors que les travaux sont considérés juridiquement comme travaux de réhabilitation, c’est à dire, lorsque les conditions suivantes sont remplies:

• Lorsque les travaux visent principalement le traitement et la consolidation des éléments structuraux, façades, toitures et travaux analogues.

• Lorsque le coût global des travaux excède 25% de la valeur de marché de l’immeuble, sans compter la valeur du sol.

La TVA applicable sera de 10% si les travaux sont de rénovation ou de réparation et si les matériaux apportés ne dépassent pas 40% du coût total. Ce taux réduit s’applique également si les travaux sont de réhabilitation.

Lina Montoya Fuentes

info@avocatbarcelone.com

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Il est courant d’opter pour un «prêt hypothécaire ». Comme son nom l’indique, c’est un prêt garanti par le bien immobilier pour lequel il est constitué. De cette façon, en cas de non paiement des mensualités et sous certaines conditions, le bien pourra être saisi par la banque.

Pour les non-résidents, la plupart des banques pratiquent des prêts sur une durée de 30 ans maximum à hauteur de 80% du prix du bien, il faudra donc s’assurer d’avoir un apport personnel suffisant pour payer les 20% restants ainsi que les frais de l’opération (notaire notamment, qui seront à peu près aussi élevés qu’en France). Les Banques vont également veiller à ce que le taux d’endettement ne dépasse pas les 40% environ.

Il existe la solution d’acheter un bien saisi et revendu par une Banque, dans ce cas là il sera possible d’obtenir un prêt à 100%.

Lina Montoya Fuentes

info@avocatbarcelone.com

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• Impôt sur le bien immobilier (IBI): il s’agit d’une taxe municipale obligatoire qui s’applique sur la valeur du bien immobilier et qui est exigible tous les ans. Cet impôt s’applique aux titulaires de la propriété du bien, de l’usufruit et du droit de superficie indépendamment de s’il s’agit d’une personne morale ou physique.

• Impôt sur le patrimoine (IP): Actuellement il existe un abattement fiscal de 100%.

• Impôt sur l’augmentation de valeur des terrains de nature urbaine (IIVTNU): S’il s’agit d’une propriété bâtie, les constructions ne sont pas prises en compte, seulement le terrain. L’imposition se fait sur l’augmentation réelle de la valeur que la propriété a connue au cours des 20 dernières années avant la date de transmission. La mairie calcule le montant exact de la plus-value sur la base de la valeur cadastrale se trouvant sur le reçu de l’IBI de l’année précédente. Si le vendeur est non résident, ce sera l’acquéreur qui sera redevable de cet impô Cet impôt s’applique aussi bien aux personnes physiques qu’aux personnes morales.

• Impôt sur la valeur ajoutée (IVA) : Cet impôt s’applique uniquement sur les biens immobiliers neufs. Il s’applique également sur les travaux et réhabilitation d’immeubles. Le taux général est de 21%. Il peut être réduit à 10% si s’agit d’acheter un logement.

• Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF): Cet impôt s’applique aux personnes physiques résidant en Espagne. Il taxe entre autres, le rendement du capital immobilier et les bénéfices tirés de la vente du bien.

• Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR): cet impôt s’applique aux revenus obtenus sur le territoire espagnol par des personnes physique non résidentes (ex. : location du bien, dividendes perçus d’une société espagnole, bénéfices découlant de la transmission de parts d’une société espagnole ou d’une activité économique en Espagne ou de la vente d’un bien immobilier). Indépendamment du fait que les biens immeubles soient loués ou non, les revenus qui en découlent sont assujettis à l’IRNR. Toutefois le régime fiscal est différent selon que l’immeuble soit loué ou non. Concernant la revente du bien, l’IRNR s’applique sur les gains dérivés de la différence entre la valeur réelle d’acquisition du bien et sa valeur réelle de transmission. Le taux général d’imposition sera de 24% pour les personnes résidents hors UE (19% dans les autres cas).

• Impôt sur les sociétés (IS): Cet impôt s’applique aux bénéfices perçus par les sociétés espagnoles. Le taux général est de 25%.

Héloïse LOPEZ

hlopez@avocatbarcelone.com

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Le 10 mars 2016, la mairie de Barcelone approuva la mise en place du PEUAT pour une période initiale de 3 mois. Le PEUAT serait un outil permettant que l’usage de logements touristiques soit compatible avec une bonne qualité de vie des résidents.

A titre d’exemple, le PEUAT prévoit ce qui suit :

• A compter du 1er Juillet 2015 (date de suspension des licences), aucune habitation touristique ne peut remplacer l’utilisation d’un logement résidentiel, ceci dans le but de préserver le droit au logement, au repos et à la vie privée ;

• Les logements touristiques devront être situés dans un bâtiment exclusivement touristique (sauf pour les appartements au rez de chaussée et ceux situés dans une rue de plus de 8 mètres de large) ;

• Enfin, les demandes de licences devront se limiter à la périphérie et chaque quartier sera soumis à une régulation différente ou spécifique.

En effet, le PEUAT oblige à une politique de croissance zéro des logements touristiques en centre-ville et la mairie ne permettra pas la concession de nouvelles licences dans les quartiers de Ciutat Vella, Antiga Esquerra, Dreta del Eixample, une partie du quartier d Sant Antoni, Poble Sec et Gràcia. Ces zones sont considérées comme étant extrêmement saturées et une politique de réduction des logements touristiques y est imposée. En effet, lorsque qu’un logement touristique ferme il sera impossible d’en ouvrir un nouveau.

Le PEUAT prévoit également que le nombre de places et d’établissements touristiques pourra être maintenu dans les quartiers de la Sagrada Família, Fort Pienc, Galvany, Putxet, Gràcia Nova ou Diagonal Mar. En conséquence, la fermeture d’un logement touristique n’empêchera pas l’ouverture d’un nouveau ayant la même capacité d’accueil.

La faible croissance de logements touristiques sera permise uniquement dans certaines zones du quartier de Sants, Les Corts, Sarrià, Gràcia-Horta – Nou Barris, Sant Andreu et Sant Martí (jusqu’à 4.025 places supplémentaires).

Héloïse Lopez

hlopez@avocatbarcelone.com

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Afin d’éviter la fraude, en France il faudra faire figurer ses opérations sur une déclaration spéciale la « DEB » (Déclaration d’Échange de Biens) et en Espagne il faudra présenter le modèle 349 (déclaration récapitulative d’opérations intracommunautaires).

Dans le cas de livraisons-acquisitions intracommunautaires, l’émetteur de la facture devra l’expédier hors taxe vers un autre assujetti à TVA. Ce dernier devra alors réaliser un « auto- calcul » de TVA à livraison (auto liquidation) et il pourra ensuite déduire cette TVA lors de ses opérations internes. Pour bénéficier de l’exonération de TVA, le destinataire des biens doit pouvoir démontrer que les biens ont été transportés et le fournisseur doit pouvoir démontrer que l’acquéreur possède un numéro de TVA intracommunautaire.

Concernant les prestations de services, il faut savoir que lorsque le client est assujetti à TVA agissant en tant que tel, la taxation par auto liquidation aura lieu dans le pays d’établissement de ce dernier. Si le client n’est pas assujetti à la TVA (particulier par exemple), le lieu de taxation sera celui du siège de l’activité économique du prestataire ou de l’un de ses établissements stables.

Par exemple, une entreprise espagnole assujettie à la TVA facture à une entreprise française pour une prestation de services, l’entreprise française versera alors le prix des services à la société espagnole hors taxe. En revanche, la société française devra procéder à l’auto liquidation de la TVA en France et appliquer la déduction correspondante. Si le client n’est non pas une société mais un particulier résidant en France, la société espagnole devra alors facturer toute taxe comprise et reverser la TVA au Trésor Public espagnol (Hacienda). Dans ce cas, le particulier non assujetti ne pourra pas récupérer la TVA qu’il aura verser à la société espagnole.

HÉLOÏSE LOPEZ

hlopez@avocatbarcelone.com

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