Une donation réalisée en France peut-elle être imposée en Espagne ?

Oui, dans certaines situations. Pour une donation d’argent, le lieu où les fonds sont virés ou le lieu où l’acte est signé ne suffit pas, à lui seul, à déterminer le traitement fiscal. Lorsque le bénéficiaire est résident fiscal en Espagne, la donation peut relever de l’impôt espagnol sur les successions et donations, même si le donateur réside en France et même si les fonds proviennent d’un compte français ou étranger.

Le point essentiel : le calendrier entre la donation et l’achat

Le droit catalan prévoit, sous certaines conditions, un régime favorable pour les donations d’argent consenties à un descendant afin de financer l’acquisition de son premier logement constituant sa résidence habituelle. La réduction peut atteindre 95 % de la base, dans la limite de 60 000 € (120 000 € dans le cas prévu pour une personne présentant un handicap d’au moins 65 %). L’ensemble des conditions légales et formelles doit toutefois être respecté.

Depuis la réforme entrée en vigueur en 2025, l’acquisition du logement doit notamment intervenir dans les six (6) mois suivant la donation pour bénéficier de cette réduction, sous réserve des autres conditions prévues par le régime. La donation doit également être correctement formalisée et son objet doit être établi conformément aux exigences fiscales catalanes.

Exemple : Imaginons une donation de 100 000 € consentie en février 2026 par des parents à leur fils résident en Espagne, destinée à contribuer au financement d’un appartement à Barcelone. Si l’acquisition intervient en novembre 2026, plus de six mois se sont écoulés depuis la donation.

Dans une telle situation, la réduction spécifique liée au financement de la première résidence habituelle ne pourrait, en principe, pas être appliquée au titre de cette donation. L’impact fiscal exact dépendra ensuite de plusieurs paramètres : base imposable, lien de parenté, patrimoine préexistant, formalisation de l’acte et régime tarifaire applicable. Il est donc préférable de calculer le coût avant le transfert des fonds.

Une donation déjà réalisée peut-elle être « refaite » ?

Il faut être particulièrement prudent. Une nouvelle donation ne fait pas disparaître automatiquement la première opération. Une correction peut nécessiter, selon les circonstances, une véritable révocation, résolution ou annulation juridiquement valable, accompagnée d’une restitution effective des fonds, avant qu’une nouvelle opération puisse être envisagée.

La faisabilité doit être examinée au cas par cas avec le notaire et le conseil fiscal ou juridique compétent. Un simple enchaînement d’actes destiné à reproduire a posteriori les conditions d’un régime de faveur peut exposer les parties à une contestation ou à une requalification.

La check-list avant de virer les fonds

• Vérifier la résidence fiscale et la résidence habituelle du bénéficiaire au jour de la donation.
• Identifier l’administration fiscalement compétente.
• Choisir et sécuriser la forme de l’acte de donation.
• Vérifier l’identification fiscale de toutes les parties.
• Calculer précisément le délai entre la donation et l’acquisition.
• Vérifier l’ensemble des conditions du régime de faveur catalan.
• Faire valider la structure avant le transfert effectif des fonds.

Pourquoi anticiper ?

Dans une opération franco-espagnole, la donation et l’acquisition immobilière doivent être envisagées comme un même calendrier juridique et fiscal. Le bon réflexe consiste à faire vérifier la structure de l’opération avant le virement, et non après la signature de la donation ou l’achat du bien.

Le cabinet de Maître Héloïse LOPEZ accompagne les particuliers dans les problématiques franco-espagnoles, notamment lorsqu’elles impliquent un bien immobilier.

Pour déterminer les démarches à effectuer et sécuriser votre situation, n’hésitez pas à nous contacter pour un premier échange: info@avocatbarcelone.com

Le présent article est fourni à titre exclusivement informatif et général. Il ne constitue pas un avis juridique et ne peut remplacer l’analyse individualisée de chaque situation particulière.

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Ce régime, prévu aux articles 631-17 à 631-19 du Code fiscal de Catalogne, est néanmoins soumis à des conditions précises. Une qualification erronée du bien, un calcul imprécis, une vente trop rapide ou un dossier de preuve insuffisant peuvent aboutir à une régularisation fiscale, avec intérêts de retard.

Voici les sept erreurs les plus fréquentes à éviter.

1. Confondre propriété et résidence habituelle.

Être propriétaire d’un bien immobilier en Catalogne ne suffit pas pour bénéficier de la réduction. Le logement doit avoir constitué la résidence habituelle du défunt, au sens de la réglementation applicable à l’impôt sur le revenu espagnol (IRPF), à laquelle renvoie l’article 631-18.1 du Code fiscal de Catalogne.

En principe, il doit s’agir d’un logement occupé de manière effective et permanente pendant au moins trois ans. Toutefois, certaines circonstances peuvent justifier un changement anticipé de domicile : maladie, séparation, transfert professionnel ou toute autre situation analogue dûment démontrée.

Lorsque le défunt possédait un appartement à Barcelone mais qu’il résidait ailleurs, il est possible que l’administration fiscale examine la réalité de la résidence à Barcelone, et non la seule titularité du bien.

2. Croire qu’une entrée en maison de retraite fait perdre automatiquement la réduction.

L’entrée dans une résidence médicalisée, une maison de retraite ou un centre sociosanitaire ne prive pas, à elle seule, les héritiers du bénéfice fiscal.

Le droit catalan prévoit expressément que, lorsque le dernier domicile du défunt se trouvait dans un centre résidentiel ou sociosanitaire, l’ancienne résidence habituelle peut continuer à faire l’objet d’une réduction de l’impôt, sans limitation de durée.

La Cour suprême espagnole, dans son arrêt n° 841/2017 du 12 mai 2017, ECLI:ES:TS:2017:1796, a confirmé qu’une maladie dûment justifiée, imposant un changement de résidence, doit être considérée comme une circonstance légitime ne faisant pas perdre automatiquement la qualification de résidence habituelle.

Il est donc indispensable de conserver le dossier médical, le contrat d’admission dans l’établissement et tout document établissant que le départ du logement était nécessité par l’état de santé du défunt.

3. Penser que la mise en location du logement exclut toujours l’avantage fiscal.

Si le défunt avait quitté son logement pour intégrer une résidence médicalisée ou un centre sociosanitaire, le droit catalan prévoit que la location du bien à un tiers ne fait pas, à elle seule, obstacle à l’application de la réduction successorale.

Cette disposition permet notamment à une personne âgée entrant en établissement de louer son ancien logement afin de contribuer au financement de ses frais d’hébergement et de soins, sans perdre nécessairement le bénéfice de l’avantage fiscal applicable au moment de son décès.

L’administration fiscale exigera toutefois que cette situation puisse être clairement justifiée. Il devra notamment être établi que le bien constituait la résidence habituelle du défunt avant son entrée en établissement et que son dernier domicile correspondait effectivement à une résidence médicalisée ou à un centre résidentiel ou sociosanitaire.

4. Mal calculer le plafond de 500 000 € entre les héritiers.

En Catalogne, la réduction fiscale s’élève à 95 % de la valeur de la résidence habituelle du défunt, dans la limite d’un plafond global de 500 000 € calculé sur la valeur totale du bien.

Si vous héritez à plusieurs, ce plafond de 500 000 € est en principe réparti entre les différents cohéritiers au prorata de leurs droits dans la succession. Cependant, la loi catalane prévoit une sécurité majeure : le plafond individuel de chaque héritier ne peut jamais être inférieur à un minimum garanti de 180 000 €.

• Prenons un exemple concret : Imaginons une maison évaluée à 600 000 €, transmise à trois enfants à parts égales. Chaque enfant reçoit donc une part d’une valeur de 200 000 €.

Si l’on appliquait strictement la division du plafond global de 500 000 € par trois, la limite individuelle de chaque enfant serait de 166 666,67 €. Mais ce montant théorique étant inférieur au minimum légal de 180 000 €, c’est ce dernier qui s’applique d’office.

Grâce à ce mécanisme protecteur, chaque enfant bénéficie de la réduction de 95 % sur une base maximale de 180 000 €, ce qui représente une réduction fiscale réelle de 171 000 € par héritier (soit un abattement cumulé de 513 000 € pour la fratrie).

•  Prenons le cas d’un enfant unique qui hérite seul de cette même maison évaluée à 600 000 €.

La réduction théorique de 95 % sur la valeur du bien s’élèverait à 570 000 € (600 000 € x 95 %). Cependant, n’ayant pas d’autres cohéritiers avec qui partager le plafond, la réduction de l’héritier unique est strictement limitée au plafond global de 500 000 €.

Dans ce scénario, l’héritier unique appliquera donc une réduction maximale de 500 000 € sur sa base imposable. Les 100 000 € restants de la valeur de la maison (600 000 € – 500 000 €) seront pleinement soumis au barème de l’impôt sur les successions.

5. Vendre le bien trop tôt sans organiser le remploi.

La réduction successorale n’est définitivement acquise qu’à la condition de conserver le bien pendant les cinq années suivant le décès. Cette obligation, prévue par l’article 631-19 du Code fiscal de Catalogne, s’applique en principe à chacun des héritiers ayant bénéficié de la réduction.

La vente du bien avant l’expiration de ce délai n’entraîne toutefois pas nécessairement la remise en cause de l’avantage fiscal. Le droit catalan prévoit en effet une possibilité de maintenir la réduction en cas de remploi du prix de vente dans la résidence habituelle de l’héritier, ou lorsque les fonds sont affectés au remboursement du prêt ou du crédit hypothécaire contracté pour l’acquisition de cette résidence.

Cette possibilité est néanmoins encadrée par des conditions strictes. Le remploi ou le remboursement du prêt doit notamment intervenir dans les six mois suivant la vente du bien hérité.

Il est donc essentiel d’anticiper l’opération et de conserver une documentation permettant d’établir clairement la destination des fonds : acte de vente, justificatifs du versement du prix, acte d’acquisition de la nouvelle résidence habituelle ou justificatifs du remboursement du prêt hypothécaire.

Une vente mal préparée peut ainsi entraîner la remise en cause de la réduction successorale. À l’inverse, un remploi correctement organisé et documenté permet, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions légales, de préserver cet avantage fiscal.

La liquidation d’une indivision entre cohéritiers appelle également une vigilance particulière lorsqu’une réduction successorale a été appliquée.Le TSJ de Catalogne, dans sa décision n° 1377/2022 du 8 avril 2022, ECLI:ES:TSJCAT:2022:6936, a considéré que l’extinction d’une indivision entre les héritiers d’origine ne rompt pas nécessairement, à elle seule, l’obligation de conservation du bien, dès lors que celui-ci reste entre les mains des personnes ayant bénéficié de la réduction.

Cette jurisprudence ne signifie toutefois pas que toute opération de partage ou de rachat de droits entre cohéritiers est automatiquement sans conséquence fiscale. La composition de l’indivision après l’opération, la rédaction de l’acte, le versement éventuel de soultes et la situation de chacun des héritiers doivent être analysés avec soin.

Avant de procéder à une liquidation d’indivision, il est donc recommandé de vérifier les conséquences fiscales de l’opération et son incidence sur le maintien de la réduction successorale, afin d’éviter qu’une opération patrimoniale en apparence neutre n’entraîne ultérieurement une remise en cause de l’avantage fiscal.

6. Sous-estimer les conséquences du démembrement de propriété.

Dans de nombreuses successions franco-espagnoles, le conjoint survivant recueille un usufruit viager sur le logement, tandis que les enfants en reçoivent la nue-propriété.

La réduction peut s’appliquer à l’usufruitier comme aux nus-propriétaires. Elle doit cependant être calculée sur la valeur fiscale de chacun des droits transmis. La valeur de l’usufruit dépend notamment de l’âge de l’usufruitier ; la nue-propriété correspond à la valeur résiduelle.

Il est donc essentiel que l’acte d’acceptation de succession distingue avec précision la valeur de l’usufruit, celle de la nue-propriété, ainsi que la réduction imputable à chaque bénéficiaire. Une erreur de valorisation ou de répartition peut entraîner une liquidation fiscale erronée et compliquer les opérations ultérieures, notamment en cas de vente ou de consolidation de la pleine propriété.

Les conséquences fiscales d’une vente ultérieure relèvent, quant à elles, de règles distinctes, notamment en matière d’IRPF. Elles doivent être anticipées dès le règlement de la succession.

7. Présenter un dossier de preuve insuffisant.

Le certificat d’inscription municipale (empadronamiento) constitue un élément utile, mais il ne suffit pas à lui seul à démontrer que le logement était effectivement la résidence habituelle du défunt.

En cas de contrôle, les héritiers doivent pouvoir établir la réalité de l’occupation du logement. Il est recommandé de réunir les déclarations fiscales du défunt, les factures d’eau, d’électricité et de gaz, les relevés bancaires, les contrats d’assurance, les courriers administratifs et tout document permettant de rattacher concrètement la vie quotidienne du défunt à cette adresse.

En cas d’entrée en résidence médicalisée, il convient d’ajouter les certificats médicaux, le contrat d’hébergement et les documents attestant de la nature résidentielle ou sociosanitaire de l’établissement. Ces pièces sont souvent déterminantes pour démontrer que le départ du logement résultait d’une nécessité et non d’un simple choix de convenance.

Anticiper pour préserver l’avantage fiscal

La réduction de 95 % applicable à la résidence habituelle du défunt constitue l’un des principaux avantages de la fiscalité successorale catalane. Son bénéfice est toutefois soumis à des conditions précises, dont l’appréciation peut dépendre de la situation personnelle du défunt et des choix effectués par les héritiers.

Résidence habituelle, changement de domicile avant le décès, entrée en établissement médicalisé, mise en location du logement, calcul du plafond entre les héritiers, démembrement de propriété ou encore vente du bien avant l’expiration du délai de conservation : chacune de ces situations peut avoir une incidence sur le maintien de la réduction.

L’enjeu est donc d’anticiper. L’analyse doit être menée avant le dépôt de la déclaration de succession, mais également avant toute opération susceptible d’affecter le bien ou les droits des héritiers, notamment un partage, une liquidation d’indivision, une vente ou un remploi.

Dans les successions franco-espagnoles, cette anticipation est d’autant plus importante que la succession peut être soumise à des obligations et règles fiscales dans les deux pays. La coordination entre les régimes français et catalan permet d’identifier les éventuelles difficultés, d’éviter des régularisations ultérieures et de sécuriser la transmission du patrimoine.

En matière de succession, l’économie fiscale ne se joue donc pas uniquement au moment du décès : elle se prépare en amont et se préserve dans les années qui suivent.

Le cabinet de Maître Héloïse LOPEZ accompagne les particuliers dans le règlement de successions en Catalogne et les problématiques successorales franco-espagnoles, notamment lorsqu’elles impliquent un bien immobilier.

Pour déterminer les démarches à effectuer et sécuriser votre situation, n’hésitez pas à nous contacter pour un premier échange: info@avocatbarcelone.com

Le présent article est fourni à titre exclusivement informatif et général. Il ne constitue pas un avis juridique et ne peut remplacer l’analyse individualisée de chaque situation particulière.

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Le financement inégal ne modifie pas automatiquement les quotes-parts de propriété figurant dans l’acte notarié et au registre. En revanche, il peut, selon les circonstances, faire naître une créance de remboursement contre l’autre copropriétaire. La solution dépend de plusieurs éléments : le contenu de l’acte d’acquisition, l’existence d’un accord entre les parties, l’origine des fonds, leur situation matrimoniale ou non matrimoniale, la nature des dépenses et les preuves disponibles.

La distinction fondamentale entre propriété et financement

En Catalogne, la copropriété ordinaire indivise est régie par les articles 552-1 et suivants du Livre cinquième du Code civil de Catalogne. Chaque copropriétaire dispose d’une quote-part qui détermine sa participation à l’usage, aux revenus, aux dépenses et aux responsabilités liés au bien. L’article 552-1.3 présume que les quotes-parts sont égales, sauf preuve contraire.

Lorsque l’acte notarié et le registre indiquent une acquisition à 50/50, chacun est donc, en principe, propriétaire de la moitié du bien. Le fait que l’un ait versé 100 % du prix ne lui attribue pas automatiquement 100 % de la propriété. Une rectification des quotes-parts exige l’accord de l’autre titulaire ou une décision judiciaire fondée.

La voie la plus réaliste n’est donc généralement pas de revendiquer une quote-part supérieure, mais de demander le remboursement de la partie du financement assumée pour le compte de l’autre copropriétaire. La distinction est importante : le copropriétaire inscrit à 50 % peut conserver sa moitié du bien tout en étant débiteur d’une somme envers celui qui a financé au-delà de sa propre part. Cela est le cas des concubins et partenaires non mariés.

Pour un couple non marié, la personne ayant payé davantage peut donc obtenir un remboursement si elle établit la provenance personnelle des fonds, leur affectation au prix du bien et l’absence d’intention libérale. À l’inverse, la demande peut échouer si les circonstances révèlent un accord selon lequel chacun devait être propriétaire par moitié indépendamment de ses contributions, une mise en commun générale des ressources ou une véritable donation.

La jurisprudence ne présume pas la donation entre partenaires non mariés. Dans un arrêt de  l’Audiencia Provincial de Lleida du 14 mai 2021 (SAP Lleida nº 333/2021, du 14 mai 2021, ECLI:ES:APL:2021:386), il a été retenu au contraire que la libéralité doit être prouvée par celui qui l’invoque. Cette solution est favorable au partenaire financeur, mais elle ne le dispense pas d’établir précisément le montant payé avec ses fonds propres et l’obligation de restitution ( SAP Barcelona nº 112/2019, du 20 février 2019, ECLI:ES:APB:2019:1169 ).

Exemple: Deux partenaires non mariés achètent un bien à 50/50, avec un apport de 100 000 euros et un prêt souscrit par les deux.

Si l’un verse 80 000 euros et l’autre 20 000 euros d’apport initial, le premier finance 30 000 euros au-delà de la moitié lui incombant. En l’absence de donation ou d’accord compensant cette différence, il peut en principe en demander le remboursement. La traçabilité des virements vers le vendeur est déterminante ; si les fonds proviennent d’un compte indistinct dont l’alimentation ne peut être reconstituée, la preuve sera plus difficile.

Le paiement ultérieur du prêt doit être analysé séparément. Si l’un règle seul par exemple un prêt de 60.000 euros, il peut en principe réclamer 30 000 euros à l’autre, sous réserve d’un accord différent et à condition que lesdits remboursements puissent lui être clairement attribué (ex. virements provenant d’un compte bancaire propre et indépendant). Les paiements postérieurs à la rupture sont généralement plus faciles à individualiser que ceux effectués pendant la vie commune.

Ainsi, entre partenaires non mariés, l’inégalité des apports initiaux comme la prise en charge du prêt au-delà de sa quote-part peuvent, selon les circonstances, fonder une demande de remboursement, sous réserve de démontrer séparément l’existence de la créance, son fondement et son montant, ainsi que l’absence de donation ou d’accord contraire.

Le cas des époux soumis au droit catalan

Pour des époux soumis au régime catalan de séparation de biens, l’analyse est plus délicate. L’article 232-3.1 du Livre deuxième du Code civil de Catalogne prévoit que les biens acquis à titre onéreux pendant le mariage appartiennent au conjoint figurant comme titulaire. Si la contrepartie a été payée avec les biens ou l’argent de l’autre conjoint, la loi présume une donation.

Cette présomption peut rendre la demande de remboursement sensiblement plus difficile. Le conjoint financeur ne doit pas seulement prouver qu’il a payé : il doit également combattre la qualification de donation et établir qu’il existait un prêt, une avance remboursable, une reconnaissance de dette, un accord de régularisation lors de la vente ou d’autres circonstances incompatibles avec une intention libérale.

Il faut toutefois distinguer l’apport initial au prix des paiements effectués ultérieurement pour acquitter une dette commune. Lorsque les deux époux sont coemprunteurs et que l’un règle seul les échéances hypothécaires, l’article 1145 du Code civil espagnol peut fonder une action contre le codébiteur pour la part qui lui incombait. En droit catalan, l’article 552-8 prévoit également que les copropriétaires contribuent aux dépenses proportionnellement à leurs quotes-parts et que celui qui les avance peut en demander le remboursement, avec intérêts à compter de la réclamation formelle.

Exemple: Des époux soumis à la séparation de biens catalane achètent un appartement à 50/50, avec un apport de 150 000 euros et un prêt souscrit par les deux.

Si l’épouse finance seule l’apport avec des fonds successoraux, l’article 232-3.1 du Code civil catalan peut faire présumer qu’elle a donné à son conjoint la part correspondant à ses 50 %, soit 75 000 euros. La preuve de l’origine des fonds ne suffit donc pas nécessairement : une reconnaissance de dette, un contrat de prêt ou des échanges prévoyant le remboursement permettraient de combattre cette présomption.

Le paiement des échéances hypothécaires relève d’une logique différente. Si les époux sont codébiteurs et que l’épouse règle seule par emple un prêt de 60 000 euros, elle peut en principe réclamer la part de son conjoint, soit 30 000 euros, sur le fondement de l’article 1145 du Code civil espagnol et des articles 552-1 et 552-8 du Code civil catalan. .

Ainsi, pour les époux soumis au régime catalan de séparation de biens, l’apport initial financé par un seul conjoint peut, selon les circonstances, être considéré comme une donation, tandis que le paiement d’une dette hypothécaire commune au-delà de sa part peut éventuellement fonder une demande de remboursement, sous réserve des accords entre époux, de l’origine des fonds et des preuves disponibles.

Le cas des époux mariés en France

Lorsqu’un couple s’est marié en France, il convient tout d’abord de déterminer la loi applicable au régime matrimonial.

Pour les époux ayant célébré leur mariage à compter du 29 janvier 2019, le règlement (UE) 2016/1103 désigne, à défaut de choix, la loi de la première résidence habituelle commune après le mariage, puis celle de la nationalité commune au moment du mariage et, subsidiairement, celle de l’État avec lequel les époux présentaient les liens les plus étroits. Le règlement consacre en principe l’unité de la loi applicable à l’ensemble du patrimoine matrimonial, quel que soit le lieu de situation des biens.

Pour les mariages plus anciens, les règles transitoires et les règles de conflit applicables doivent être examinées au cas par cas.

Si le couple était soumis à la communauté légale française, le fait que les virements proviennent matériellement du compte d’un seul époux ne signifie pas nécessairement que celui-ci a utilisé des fonds propres. Il faudra déterminer si les sommes étaient communes ou propres et si le droit français ouvre, lors de la liquidation, un mécanisme de récompense. Si les époux étaient soumis à la séparation de biens française, la question se rapproche davantage d’une indivision financée de manière inégale, mais elle reste régie par la loi matrimoniale applicable et par les accords conclus entre eux.

En présence d’un mariage franco-espagnol ou d’un mariage français portant sur un immeuble à Barcelone, toute demande doit donc articuler deux niveaux : le droit catalan de la copropriété et la loi gouvernant les relations patrimoniales entre époux. Une action engagée sans avoir préalablement identifié le régime matrimonial risque d’être juridiquement mal fondée.

Exemple :Un époux français verse 200.000 euros depuis un compte ouvert à son seul nom pour acheter à Barcelone un bien inscrit à 50/50. Si le couple relève de la communauté légale française et si les 200.000 euros proviennent de salaires perçus pendant le mariage, le simple intitulé individuel du compte ne rend pas nécessairement les fonds propres. La question peut relever de la liquidation de la communauté plutôt que d’une créance personnelle de 100.000 euros contre le conjoint. Si, au contraire, les époux relèvent de la séparation de biens et que les fonds appartiennent exclusivement au payeur, une créance de remboursement peut être envisagée, sous réserve des accords et de la preuve d’une éventuelle intention libérale. Le résultat ne peut donc être déduit du seul relevé bancaire.

Les règles exposées ci-dessus constituent le régime général applicable aux copropriétaires en Catalogne. Leur mise en œuvre dépend toutefois des accords conclus, de la qualité de codébiteur, de la nature de chaque dépense et, lorsque les copropriétaires sont mariés, de la loi applicable à leur régime matrimonial. Le calcul d’une contribution excédentaire ne suffit  pas, à lui seul, à établir un droit au remboursement.

Exemple: Un  copropriétaire finance seul 20 000 euros de travaux d’amélioration sans l’accord de l’autre. Il ne peut pas automatiquement lui réclamer 10 000 euros : la nature des travaux et les conditions dans lesquelles ils ont été réalisés doivent être examinées.

La preuve : le point décisif

Le succès d’une demande dépend principalement de la traçabilité des fonds. Le seul fait que les fonds aient transité par un compte ouvert au nom d’un seul copropriétaire ne suffit pas toujours. Il faut démontrer leur appartenance réelle, en particulier lorsque le compte était alimenté par des revenus communs, lorsque les parties étaient mariées sous un régime communautaire ou lorsque de nombreux transferts entre comptes rendent l’origine des sommes incertaine.

Il faut également établir l’absence de donation. Pour des partenaires non mariés, la donation ne se présume normalement pas et doit être prouvée par celui qui l’invoque. Pour des époux auxquels s’applique l’article 232-3 du Code civil catalan, la présomption de donation peut, au contraire, peser contre le conjoint financeur.

Comment prévenir le litige ?

Lors de l’acquisition, les quotes-parts inscrites devraient correspondre, autant que possible, aux contributions réelles.

Si les acquéreurs souhaitent néanmoins acheter à 50/50 malgré un financement inégal, il est recommandé de formaliser simultanément un prêt ou une reconnaissance de dette indiquant le montant avancé, sa cause, les modalités de remboursement et son traitement en cas de séparation, de vente ou de décès.

L’accord devrait préciser si les mensualités hypothécaires, les impôts, les charges et les travaux doivent être supportés selon les quotes-parts de propriété ou selon une autre proportion. Il est également prudent d’éviter les paiements en espèces et d’identifier clairement l’objet des virements.

Au moment de la revente, la reconnaissance de la créance et les instructions de distribution du prix doivent être établies avant la signature des arrhes. À défaut d’accord, la fraction litigieuse du prix peut être consignée ou déposée auprès d’un tiers jusqu’à résolution du différend. Sans cette protection, la remise de 50 % du prix à chacun conformément à la propriété enregistrée peut rendre le recouvrement ultérieur plus difficile.

Ce qu’il faut retenir

Une acquisition à 50/50 et un financement à 100/0 peuvent parfaitement coexister juridiquement. Le registre détermine la propriété opposable aux tiers, tandis que les contributions réelles peuvent créer une créance entre les acquéreurs. La créance n’est cependant jamais automatique : elle dépend de la loi applicable, des accords, de l’absence ou de la présence d’une intention libérale et surtout de la preuve.

Pour un couple non marié, l’absence de présomption de donation rend souvent l’action en remboursement plus accessible si les fonds sont traçables. Pour des époux soumis au droit catalan, la présomption de donation impose une preuve renforcée. Pour des époux mariés en France, il faut d’abord identifier la loi et le régime matrimonial applicables avant de choisir l’action. Dans tous les cas, une vérification de l’acte d’achat, du registre foncier, du prêt hypothécaire et des mouvements bancaires est indispensable avant toute réclamation ou vente.

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Le présent article est fourni à titre exclusivement informatif et général. Il ne constitue pas un avis juridique et ne peut remplacer l’analyse individualisée des actes, des preuves, du régime matrimonial et des règles de droit international privé applicables à chaque situation.

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Qu’était le registre NRA et pourquoi avait-il été mis en place ?

Depuis le 1er juillet 2025, tout propriétaire souhaitant proposer une location touristique ou saisonnière en Espagne devait, avant de publier une annonce en ligne, obtenir un numéro d’identification national : le NRA ou NRUA. Cette obligation, issue du Real Decreto 1312/2024, visait à centraliser au niveau national les données sur les logements de courte durée, en réponse à une exigence du règlement européen sur les locations de courte durée.

En pratique, ce registre national venait s’ajouter aux systèmes d’enregistrement régionaux déjà en place dans chaque communauté autonome — créant une démarche administrative supplémentaire pour les propriétaires de meublés touristiques.

Pourquoi le Tribunal Suprême a-t-il annulé ce registre ?

Le recours avait été introduit par la Generalitat Valenciana, qui contestait la compétence de l’État central pour imposer un registre national sur une matière — le tourisme — qui relève constitutionnellement des communautés autonomes.

Le Tribunal Suprême lui a donné raison : l’État n’avait pas le pouvoir de créer un registre national de locations touristiques se superposant aux registres régionaux existants. Par ailleurs, le règlement européen lui-même n’imposait pas un tel système centralisé et interdisait le double enregistrement d’un même logement.

Ce qui change concrètement pour les propriétaires

La décision est une annulation partielle, et la distinction est importante pour comprendre vos obligations actuelles.

Ce qui disparaît : l’obligation d’obtenir le numéro NRA/NRUA avant de mettre en ligne une annonce de location touristique. Aucun propriétaire n’est désormais tenu de s’inscrire à ce registre national ni d’y déposer une déclaration annuelle.

Ce qui reste en vigueur : les obligations des plateformes numériques (Airbnb, Booking, etc.) en matière de transmission de données au titre du règlement européen sont maintenues. Surtout, les licences et registres propres à chaque communauté autonome demeurent pleinement obligatoires.

Location touristique à Barcelone et en Catalogne : quel impact ?

Pour les propriétaires proposant une location touristique à Barcelone ou en Catalogne, l’impact pratique de cette décision est limité sur la question de l’enregistrement : la région dispose déjà de son propre cadre bien établi. L’obligation essentielle reste d’être en règle avec le Registre de Tourisme de Catalogne et de détenir une licence HUT (Habitatge d’Ús Turístic) valide.

En revanche, la décision ouvre une voie de recours concrète : les propriétaires ayant subi un préjudice du fait de l’application du NRA — annonces retirées, réservations annulées, perte du statut Superhost, frais engagés pour l’obtention du numéro — peuvent désormais engager une action en responsabilité contre l’État espagnol.

En résumé

Cette décision ne supprime pas la réglementation des locations touristiques en Espagne — elle en redistribue la compétence au niveau régional, là où elle a toujours appartenu. Pour les propriétaires en Catalogne, les règles à respecter restent celles de la région et des communes : licence HUT, loi sur la location saisonnière, PEUAT à Barcelone. Mais pour ceux qui ont été pénalisés par le NRA désormais annulé, une fenêtre de recours vient de s’ouvrir.

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en Catalogne et vous vous interrogez sur vos obligations en matière de location touristique ou saisonnière ? Notre cabinet spécialisé en droit immobilier en Espagne est à votre disposition.

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L’affaire : une renonciation… et de l’argent découvert plus tard

Dans l’affaire jugée par l’arrêt du 8 juillet 2025, une personne avait renoncé de manière expresse et formelle à la succession de son père devant notaire. À ce moment-là, les biens connus avaient été identifiés. Ce n’est que plus tard que le renonçant a découvert qu’avant le décès existait un compte bancaire contenant 25 000 euros, qui n’avait pas été inclus dans l’inventaire initial.

Face à cette situation, il a tenté de récupérer cette somme par le biais d’une action en responsabilité civile, en soutenant que l’existence de ces fonds lui avait été dissimulée.

Ce que dit le tribunal : on ne peut pas « contourner » la renonciation

La position du tribunal est sans ambiguïté. Il explique qu’il n’est pas possible d’utiliser une action en responsabilité civile pour neutraliser les effets d’une renonciation à une succession. Lorsqu’une personne renonce purement et simplement à une succession, elle cesse d’avoir la qualité d’héritier, avec toutes les conséquences que cela implique.

Le tribunal rappelle que la renonciation successorale est irrévocable : une fois valablement consentie devant notaire, elle produit pleinement ses effets et ne peut pas être remise en cause de manière indirecte.

Existe-t-il une exception ? Oui, mais encore faut-il l’utiliser correctement

L’arrêt précise un point fondamental : lorsqu’une personne a renoncé à une succession en ignorant un élément essentiel, par exemple l’existence de biens importants dissimulés de manière frauduleuse, la seule voie possible est de contester directement la renonciation.

Cela doit se faire par le biais d’une action spécifique en nullité de la renonciation, en démontrant une erreur ou un dol dans le consentement.
En revanche, il n’est pas admis d’obtenir le même résultat par d’autres moyens, comme une simple réclamation financière dirigée contre d’autres membres de la famille.

Dans le cas concret, le demandeur n’avait jamais contesté sa renonciation, ce qui a conduit au rejet de sa demande.

Droit applicable : le droit civil catalan

Il convient de préciser que cet arrêt est rendu en application du droit civil catalan, qui régit les successions lorsque le défunt avait sa dernière vecindad civil (statut civil) en Catalogne. Le tribunal se fonde sur le Code civil de Catalogne, qui encadre expressément la renonciation à la succession et prévoit son caractère irrévocable dès lors qu’elle est valablement consentie.

Conformément à cette réglementation, la seule manière de remettre en cause une renonciation successorale consiste à l’attaquer directement, en prouvant que le consentement a été donné par erreur ou sous l’effet d’une tromperie. En dehors de cette hypothèse, la renonciation conserve tous ses effets, même si des biens apparaissent ultérieurement et n’étaient pas connus au moment de renoncer.

Conclusion

Avant de signer une renonciation à une succession, il est essentiel de bien connaître la situation patrimoniale du défunt. Et si des doutes apparaissent par la suite, il est fondamental d’emprunter la voie juridique appropriée, car le droit ne permet pas de solutions improvisées.

L’Audiencia Provincial de Barcelone le résume clairement : on ne peut pas annuler une renonciation à une succession « par la porte dérobée ».

HÉLOÏSE LOPEZ

Avocate aux Barreaux de Barcelone et Saint-Étienne

info@avocatbarcelone.com 

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Qu’est-ce que la retraite active ?

La retraite active permet à un retraité de percevoir un pourcentage de sa pension de retraite tout en exerçant une activité professionnelle, qu’elle soit à temps plein ou à temps partiel. Elle est accessible tant aux salariés qu’aux travailleurs indépendants (à l’exception des mandataires sociaux).

Quelles sont les conditions d’accès à la retraite active ?

• Avoir atteint l’âge légal de la retraite et justifier de la durée minimale de cotisation requise à cette date.

• Reporter sa retraite au moins un an après avoir atteint l’âge légal.

• Exercer une activité dans le secteur privé (le secteur public est exclu du dispositif).

Quel pourcentage de la pension est versé pendant la retraite active ?

Le montant de la pension perçue varie selon le nombre d’années de report de la retraite :

– 1 an de report : 45 % de la pension de base (minimum requis)
– 2 ans : 55 %
– 3 ans : 65 %
– 4 ans : 80 %
– 5 ans ou plus : 100 %

À cela s’ajoute une majoration de 5 % pour chaque année complète passée en situation de retraite active, dans la limite de 100 % du montant de la pension.

Les travailleurs indépendants peuvent percevoir 75 % de leur pension s’ils:

– accèdent à la retraite active avec un report de 1 à 3 ans, et
– emploient un salarié en contrat à durée indéterminée depuis au moins 18 mois, ou embauchent un salarié n’ayant pas travaillé pour eux durant les 2 années précédant le début de la retraite active.

La surcote applicable en cas de prolongation de l’activité professionnelle est-elle compatible avec la retraite active ?

Oui. À partir du 1er avril 2025, la retraite active est compatible avec la surcote (complemento por demora) applicable en cas de prolongation de l’activité professionnelle au-delà de l’âge légal de retraite, dans toutes ses modalités.

Cependant, la surcote n’est pas augmentée durant la retraite active.

Quand la pension est-elle versée en intégralité ?

Lorsque l’activité professionnelle cesse, le retraité perçoit l’intégralité de sa pension, avec les revalorisations correspondantes.

Outre la retraite active, il existe d’autres formules permettant de cumuler la retraite et l’activité professionnelle, comme la retraite partielle ou la retraite flexible.

Si vous souhaitez profiter des avantages de la retraite sans renoncer à votre carrière professionnelle, nous sommes à votre disposition pour analyser votre situation et définir une stratégie personnalisée d’accès à la retraite progressive.

Marta GARNICA

Avocat aux Barreaux de Paris et Barcelone.

info@avocatbarcelone.com

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Autrement dit : sans un accord favorable préalable de la copropriété, vous ne pouvez plus proposer votre bien à la location de courte durée via des plateformes comme Airbnb, Booking ou similaires.

Ce que prévoit désormais la loi espagnole :

Depuis la réforme du 3 avril 2025, l’article 17.12 de la Loi de Propriété Horizontale (https://www.boe.es/eli/es/l/1960/07/21/49/con) impose un cadre strict à l’activité de location touristique. Toute exploitation d’un logement à des fins touristiques dans une copropriété est désormais subordonnée à une autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette autorisation doit être accordée à la majorité qualifiée des trois cinquièmes (60 %) des propriétaires représentant également 60 % des quotes-parts de l’immeuble.

La même majorité est exigée pour que la communauté applique une majoration de charges, pouvant aller jusqu’à 20 %, aux logements destinés à la location touristique.

Il est important de signaler que ces décisions ne s’appliquent pas rétroactivement. Les logements touristiques déjà légalement enregistrés avant l’entrée en vigueur de la réforme peuvent, sous certaines conditions, continuer à exercer leur activité.

Avant / Après : ce qui change vraiment:

Faut-il suspendre la location touristique en Espagne si elle a débuté avant 2025 ?

La disposition additionnelle deuxième de la Loi espagnole de Propriété Horizontale (LPH) protège les propriétaires qui louaient leur bien en conformité avec la réglementation touristique locale avant le 3 avril 2025.

Dans ce cas, il est donc possible de continuer l’activité de location touristique, sous réserve de respecter les conditions et délais fixés par les autorités espagnoles compétentes.

Il est toutefois conseillé de conserver la preuve de la date de début d’activité et des enregistrements administratifs.

Bonnes pratiques à adopter face à la réforme:

• Vérifiez vos statuts de copropriété et les décisions passées en AG.

• Rassemblez vos preuves d’exercice légal antérieur si vous étiez déjà actif.

• Ne commencez jamais une activité sans accord formel (vote à 3/5).

• Tenez compte des réglementations locales et régionales : un vote communautaire favorable ne suffit pas à lui seul.

• Faites inscrire toute interdiction votée au registre de la propriété pour sécuriser la situation en cas de vente.

Besoin d’aide pour défendre votre droit à louer ?

Notre cabinet vous accompagne dans :

• La vérification de la légalité de votre activité,

• La négociation d’un accord communautaire,

• La contestation des décisions abusives,

• Et la conformité aux normes administratives locales.

Héloïse LOPEZ

hlopez@avocatbarcelone.com

+34 663520083 | +33  640375095

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1. Qu’est-ce qu’un « Gran Tenedor » en droit catalan ?

Selon l’article 5.9 de la Loi catalane 18/2007, du 28 décembre, sur le droit au logement, est considéré comme un « gran tenedor » toute personne physique ou morale qui :

• Détient plus de dix logements en propriété, indépendamment de leur localisation ;

• Ou toute personne morale qui possède un nombre inférieur de logements, mais dont la superficie totale construite cumulée dépasse 1.500 m² destinés au logement.

Dans les zones qualifiées de tendues, telles que Barcelone, la législation prévoit une définition plus stricte : tout propriétaire détenant plus de cinq logements sera considéré comme « gran tenedor ».

2. Obligations spécifiques du « Gran Tenedor » en cas de vente immobilière en Catalogne

Depuis l’entrée en vigueur le 27 février dernier du Décret législatif 2/2025 d’adoption de mesures urgentes en matière de logement et d’urbanisme, le « gran tenedor » doit obligatoirement notifier à la Generalitat de Catalunya son intention de vendre un bien immobilier destiné au logement. Cette notification est essentielle, car elle permet aux autorités publiques d’exercer leur droit de préemption, c’est-à-dire d’acquérir prioritairement le bien.

À compter de cette notification, la Generalitat dispose d’un délai de deux mois pour décider d’exercer ou non son droit de préemption. En cas de décision favorable, elle doit procéder à l’achat aux mêmes conditions convenues avec l’acquéreur privé initial.

Si, au terme de ce délai de deux mois, la Generalitat ne s’est pas prononcée, ce silence administratif est considéré comme une renonciation tacite à exercer son droit de préemption (conformément à l’article 2.2.d du Décret-loi 1/2015 du 24 mars). Le propriétaire pourra alors librement conclure la vente avec l’acheteur de son choix.

3. Conséquences du non-respect des obligations de notification

Les « grands propriétaires » doivent veiller scrupuleusement au respect de ces obligations procédurales. En effet, un manquement pourrait entraîner de lourdes conséquences juridiques :

• Sanctions administratives en cas de non-respect de l’obligation de notification préalable.

• Risque d’annulation de la vente ou mise en œuvre du droit de rétractation (« retracte »), permettant à la Generalitat d’acquérir le bien même après la conclusion de la vente à un tiers.

Compte tenu de cette réglementation complexe, il est fortement conseillé aux grands propriétaires de faire appel à avocat spécialisé en droit immobilier en Espagne. Cela  permettra de sécuriser la transaction et éviter tout risque juridique lié à la vente d’un bien immobilier en Espagne.

Héloïse LOPEZ

Avocat au Barreau de Barcelone Col. 31984 – ICAB

hlopez@avocatbarcelone.com

Tel: +34 663520083

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1. La loi applicable à la succession

Depuis l’entrée en vigueur du Règlement européen n°650/2012, la loi régissant une succession internationale est, par défaut, celle de la résidence habituelle du défunt au moment de son décès. Cependant, il est possible de choisir la loi de sa nationalité par une déclaration expresse dans un testament.

Ainsi, pour sécuriser la transmission d’un bien situé à Barcelone, il est conseillé aux propriétaires de nationalité étrangère d’indiquer clairement dans leur testament la loi qu’ils souhaitent appliquer à leur succession. Cette précaution évite l’incertitude juridique et permet de simplifier grandement la gestion ultérieure de la succession.

2. Pourquoi rédiger un testament en Espagne simplifie la succession ?

La rédaction d’un testament espagnol devant un notaire local simplifie fortement les démarches pour les héritiers. Le testament espagnol est inscrit au Registre général des actes de dernières volontés, garantissant ainsi sa localisation rapide après le décès. Ce document permet aux héritiers d’entamer sans délai les procédures devant un notaire catalan, notamment la signature de l’acte d’acceptation de l’héritage.

À défaut d’un testament espagnol, les héritiers devront faire reconnaître en Espagne leur qualité d’héritiers ce qui nécessite des démarches administratives supplémentaires, souvent coûteuses et plus complexes.

3. L’acceptation de l’héritage et les démarches à prévoir

Lors d’une succession en Catalogne, les héritiers doivent réunir divers documents essentiels pour constituer le dossier de succession à présenter devant le notaire catalan. Parmi ces documents figurent notamment :

• L’acte de décès et le certificat du Registre général des actes de dernières volontés ;
• Le testament espagnol ou étranger (traduit et légalisé, le cas échéant) ;
• L’inventaire détaillé des biens situés en Catalogne ;
• Le titre de propriété du bien et/ou l’attestation de propriété émise par le Registre correspondant en Espagne ;
• Le certificat de solde bancaire du défunt ;
• Les documents d’identité et NIE (Numéro d’identification des étrangers) de chaque héritier ;
• Les traductions assermentées des actes étrangers (acte de décès, testament étranger, etc.).

Il est important de commencer à constituer le dossier de succession dès le décès afin de réduire les délais et les risques de blocages administratifs.

4. Qu’en est-il des comptes bancaires en Espagne ?

Les comptes bancaires détenus par le défunt en Espagne sont automatiquement bloqués au moment de son décès. Leur déblocage nécessite la présentation de la documentation officielle attestant l’ouverture de la succession, ainsi que l’acquittement préalable des droits de succession auprès de l’administration fiscale catalane (Agència Tributària de Catalunya).

Si vous héritez d’un bien immobilier en Espagne, n’hésitez pas à nous contacter pour un suivi personnalisé et un accompagnement complet.

Héloïse LOPEZ

Avocat au Barreau de Barcelone Col. 31984 – ICAB

hlopez@avocatbarcelone.com

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• Obtention du NIE pour le représentant de la société française :

La personne physique représentant légal de la société française doit obtenir un NIE (Numéro d’Identification des Étrangers) en Espagne avant toute nomination officielle.

La demande peut être effectuée auprès du Consulat espagnol ou bien via une personne fondée de pouvoirs en Espagne. Dans ce cas, il faudra prévoir d’obtenir une procuration notariée autorisant la demande de NIE sous forme d’acte authentique, établi devant notaire en France ou en Espagne. Si la procuration est établie en France, elle devra être apostillée (Convention de La Haye) et traduite officiellement en espagnol.

Lors de la demande de NIE en Espagne, il faudra également présenter une copie certifiée conforme du passeport ou CNI du représentant légal, avec apostille et traduction assermentée.

Une fois les documents originaux reçus, un rendez-vous peut être obtenu sous 1 à 2 semaines, avec remise du NIE le jour même ou dès le lendemain.

Pour plus d’informations concernant l’obtention du NIE vous pouvez consulter le lien suivant : https://icp.administracionelectronica.gob.es/icpplus/index.html

• Obtention du NIF pour la société française :

Toute société étrangère exerçant une fonction d’administration en Espagne doit obtenir un NIF (Numéro d’Identification Fiscale) avant son inscription au Registre du Commerce espagnol.

De même que pour la demande de NIE, il faudra obtenir une procuration notariée pour la demande de NIF sous forme d’acte authentique en y joignant un extrait Kbis (moins de 3 mois), le tout apostillé et traduit en espagnol.

De manière générale, le rendez-vous pour la demande de NIF en Espagne est obtenu sous 3 à 10 jours et délivré le jour même.

• Désignation du nouvel administrateur de la société espagnole :

La modification du mode de gouvernance en Espagne implique une mise à jour du Registre du Commerce espagnol et des statuts de la société espagnole.

Afin de procéder à ce changement il faudra suivre les formalités suivantes :

1. Désignation du représentant personne physique : Une personne physique doit être nommée pour représenter la société française en tant qu’administrateur en Espagne. Cette désignation doit être formalisée par un procès-verbal d’assemblée générale de la société française, qui devra être apostillé et traduit en espagnol.
2. Changement de gouvernance de la société espagnole : Adoption d’un procès-verbal des décisions des associés de la société espagnole actant la désignation de la société française comme nouvel administrateur de la société espagnole. Le procès-verbal doit être signé par le représentant de la société française, acceptant officiellement la nomination de cette dernière.
3. Certification de la décision : l’administrateur actuel de la société espagnol devra signer une attestation certifiant des accords pris en Assemblée Générale. Cette certification devra être authentifiée et apostillée si elle est signée hors d’Espagne.
4. Formalisation notariale en Espagne : Signature de l’acte authentique de modification de l’organe d’administration devant un notaire espagnol. Il est possible de déléguer cette signature à un fondé de pouvoirs, sous réserve qu’il dispose d’un pouvoir express et soit inscrit au Registre du Commerce espagnol.
5. Dépôt et enregistrement de l’acte notarié de désignation de la société française en tant que représentant légal en Espagne : Une fois l’acte notarié signé en Espagne, le notaire enverra une demande de provision avant de procéder au dépôt officiel au Registre du Commerce et des Sociétés.

Délais : 15 jours ouvrés à compter de la date de dépôt.

N’hésitez pas à nous contacter pour un suivi personnalisé et un accompagnement complet.

Héloïse LOPEZ

Avocat au Barreau de Barcelone Col. 31984 – ICAB

hlopez@avocatbarcelone.com

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