Une donation réalisée en France peut-elle être imposée en Espagne ?

Oui, dans certaines situations. Pour une donation d’argent, le lieu où les fonds sont virés ou le lieu où l’acte est signé ne suffit pas, à lui seul, à déterminer le traitement fiscal. Lorsque le bénéficiaire est résident fiscal en Espagne, la donation peut relever de l’impôt espagnol sur les successions et donations, même si le donateur réside en France et même si les fonds proviennent d’un compte français ou étranger.

Le point essentiel : le calendrier entre la donation et l’achat

Le droit catalan prévoit, sous certaines conditions, un régime favorable pour les donations d’argent consenties à un descendant afin de financer l’acquisition de son premier logement constituant sa résidence habituelle. La réduction peut atteindre 95 % de la base, dans la limite de 60 000 € (120 000 € dans le cas prévu pour une personne présentant un handicap d’au moins 65 %). L’ensemble des conditions légales et formelles doit toutefois être respecté.

Depuis la réforme entrée en vigueur en 2025, l’acquisition du logement doit notamment intervenir dans les six (6) mois suivant la donation pour bénéficier de cette réduction, sous réserve des autres conditions prévues par le régime. La donation doit également être correctement formalisée et son objet doit être établi conformément aux exigences fiscales catalanes.

Exemple : Imaginons une donation de 100 000 € consentie en février 2026 par des parents à leur fils résident en Espagne, destinée à contribuer au financement d’un appartement à Barcelone. Si l’acquisition intervient en novembre 2026, plus de six mois se sont écoulés depuis la donation.

Dans une telle situation, la réduction spécifique liée au financement de la première résidence habituelle ne pourrait, en principe, pas être appliquée au titre de cette donation. L’impact fiscal exact dépendra ensuite de plusieurs paramètres : base imposable, lien de parenté, patrimoine préexistant, formalisation de l’acte et régime tarifaire applicable. Il est donc préférable de calculer le coût avant le transfert des fonds.

Une donation déjà réalisée peut-elle être « refaite » ?

Il faut être particulièrement prudent. Une nouvelle donation ne fait pas disparaître automatiquement la première opération. Une correction peut nécessiter, selon les circonstances, une véritable révocation, résolution ou annulation juridiquement valable, accompagnée d’une restitution effective des fonds, avant qu’une nouvelle opération puisse être envisagée.

La faisabilité doit être examinée au cas par cas avec le notaire et le conseil fiscal ou juridique compétent. Un simple enchaînement d’actes destiné à reproduire a posteriori les conditions d’un régime de faveur peut exposer les parties à une contestation ou à une requalification.

La check-list avant de virer les fonds

• Vérifier la résidence fiscale et la résidence habituelle du bénéficiaire au jour de la donation.
• Identifier l’administration fiscalement compétente.
• Choisir et sécuriser la forme de l’acte de donation.
• Vérifier l’identification fiscale de toutes les parties.
• Calculer précisément le délai entre la donation et l’acquisition.
• Vérifier l’ensemble des conditions du régime de faveur catalan.
• Faire valider la structure avant le transfert effectif des fonds.

Pourquoi anticiper ?

Dans une opération franco-espagnole, la donation et l’acquisition immobilière doivent être envisagées comme un même calendrier juridique et fiscal. Le bon réflexe consiste à faire vérifier la structure de l’opération avant le virement, et non après la signature de la donation ou l’achat du bien.

Le cabinet de Maître Héloïse LOPEZ accompagne les particuliers dans les problématiques franco-espagnoles, notamment lorsqu’elles impliquent un bien immobilier.

Pour déterminer les démarches à effectuer et sécuriser votre situation, n’hésitez pas à nous contacter pour un premier échange: info@avocatbarcelone.com

Le présent article est fourni à titre exclusivement informatif et général. Il ne constitue pas un avis juridique et ne peut remplacer l’analyse individualisée de chaque situation particulière.

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Ce régime, prévu aux articles 631-17 à 631-19 du Code fiscal de Catalogne, est néanmoins soumis à des conditions précises. Une qualification erronée du bien, un calcul imprécis, une vente trop rapide ou un dossier de preuve insuffisant peuvent aboutir à une régularisation fiscale, avec intérêts de retard.

Voici les sept erreurs les plus fréquentes à éviter.

1. Confondre propriété et résidence habituelle.

Être propriétaire d’un bien immobilier en Catalogne ne suffit pas pour bénéficier de la réduction. Le logement doit avoir constitué la résidence habituelle du défunt, au sens de la réglementation applicable à l’impôt sur le revenu espagnol (IRPF), à laquelle renvoie l’article 631-18.1 du Code fiscal de Catalogne.

En principe, il doit s’agir d’un logement occupé de manière effective et permanente pendant au moins trois ans. Toutefois, certaines circonstances peuvent justifier un changement anticipé de domicile : maladie, séparation, transfert professionnel ou toute autre situation analogue dûment démontrée.

Lorsque le défunt possédait un appartement à Barcelone mais qu’il résidait ailleurs, il est possible que l’administration fiscale examine la réalité de la résidence à Barcelone, et non la seule titularité du bien.

2. Croire qu’une entrée en maison de retraite fait perdre automatiquement la réduction.

L’entrée dans une résidence médicalisée, une maison de retraite ou un centre sociosanitaire ne prive pas, à elle seule, les héritiers du bénéfice fiscal.

Le droit catalan prévoit expressément que, lorsque le dernier domicile du défunt se trouvait dans un centre résidentiel ou sociosanitaire, l’ancienne résidence habituelle peut continuer à faire l’objet d’une réduction de l’impôt, sans limitation de durée.

La Cour suprême espagnole, dans son arrêt n° 841/2017 du 12 mai 2017, ECLI:ES:TS:2017:1796, a confirmé qu’une maladie dûment justifiée, imposant un changement de résidence, doit être considérée comme une circonstance légitime ne faisant pas perdre automatiquement la qualification de résidence habituelle.

Il est donc indispensable de conserver le dossier médical, le contrat d’admission dans l’établissement et tout document établissant que le départ du logement était nécessité par l’état de santé du défunt.

3. Penser que la mise en location du logement exclut toujours l’avantage fiscal.

Si le défunt avait quitté son logement pour intégrer une résidence médicalisée ou un centre sociosanitaire, le droit catalan prévoit que la location du bien à un tiers ne fait pas, à elle seule, obstacle à l’application de la réduction successorale.

Cette disposition permet notamment à une personne âgée entrant en établissement de louer son ancien logement afin de contribuer au financement de ses frais d’hébergement et de soins, sans perdre nécessairement le bénéfice de l’avantage fiscal applicable au moment de son décès.

L’administration fiscale exigera toutefois que cette situation puisse être clairement justifiée. Il devra notamment être établi que le bien constituait la résidence habituelle du défunt avant son entrée en établissement et que son dernier domicile correspondait effectivement à une résidence médicalisée ou à un centre résidentiel ou sociosanitaire.

4. Mal calculer le plafond de 500 000 € entre les héritiers.

En Catalogne, la réduction fiscale s’élève à 95 % de la valeur de la résidence habituelle du défunt, dans la limite d’un plafond global de 500 000 € calculé sur la valeur totale du bien.

Si vous héritez à plusieurs, ce plafond de 500 000 € est en principe réparti entre les différents cohéritiers au prorata de leurs droits dans la succession. Cependant, la loi catalane prévoit une sécurité majeure : le plafond individuel de chaque héritier ne peut jamais être inférieur à un minimum garanti de 180 000 €.

• Prenons un exemple concret : Imaginons une maison évaluée à 600 000 €, transmise à trois enfants à parts égales. Chaque enfant reçoit donc une part d’une valeur de 200 000 €.

Si l’on appliquait strictement la division du plafond global de 500 000 € par trois, la limite individuelle de chaque enfant serait de 166 666,67 €. Mais ce montant théorique étant inférieur au minimum légal de 180 000 €, c’est ce dernier qui s’applique d’office.

Grâce à ce mécanisme protecteur, chaque enfant bénéficie de la réduction de 95 % sur une base maximale de 180 000 €, ce qui représente une réduction fiscale réelle de 171 000 € par héritier (soit un abattement cumulé de 513 000 € pour la fratrie).

•  Prenons le cas d’un enfant unique qui hérite seul de cette même maison évaluée à 600 000 €.

La réduction théorique de 95 % sur la valeur du bien s’élèverait à 570 000 € (600 000 € x 95 %). Cependant, n’ayant pas d’autres cohéritiers avec qui partager le plafond, la réduction de l’héritier unique est strictement limitée au plafond global de 500 000 €.

Dans ce scénario, l’héritier unique appliquera donc une réduction maximale de 500 000 € sur sa base imposable. Les 100 000 € restants de la valeur de la maison (600 000 € – 500 000 €) seront pleinement soumis au barème de l’impôt sur les successions.

5. Vendre le bien trop tôt sans organiser le remploi.

La réduction successorale n’est définitivement acquise qu’à la condition de conserver le bien pendant les cinq années suivant le décès. Cette obligation, prévue par l’article 631-19 du Code fiscal de Catalogne, s’applique en principe à chacun des héritiers ayant bénéficié de la réduction.

La vente du bien avant l’expiration de ce délai n’entraîne toutefois pas nécessairement la remise en cause de l’avantage fiscal. Le droit catalan prévoit en effet une possibilité de maintenir la réduction en cas de remploi du prix de vente dans la résidence habituelle de l’héritier, ou lorsque les fonds sont affectés au remboursement du prêt ou du crédit hypothécaire contracté pour l’acquisition de cette résidence.

Cette possibilité est néanmoins encadrée par des conditions strictes. Le remploi ou le remboursement du prêt doit notamment intervenir dans les six mois suivant la vente du bien hérité.

Il est donc essentiel d’anticiper l’opération et de conserver une documentation permettant d’établir clairement la destination des fonds : acte de vente, justificatifs du versement du prix, acte d’acquisition de la nouvelle résidence habituelle ou justificatifs du remboursement du prêt hypothécaire.

Une vente mal préparée peut ainsi entraîner la remise en cause de la réduction successorale. À l’inverse, un remploi correctement organisé et documenté permet, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions légales, de préserver cet avantage fiscal.

La liquidation d’une indivision entre cohéritiers appelle également une vigilance particulière lorsqu’une réduction successorale a été appliquée.Le TSJ de Catalogne, dans sa décision n° 1377/2022 du 8 avril 2022, ECLI:ES:TSJCAT:2022:6936, a considéré que l’extinction d’une indivision entre les héritiers d’origine ne rompt pas nécessairement, à elle seule, l’obligation de conservation du bien, dès lors que celui-ci reste entre les mains des personnes ayant bénéficié de la réduction.

Cette jurisprudence ne signifie toutefois pas que toute opération de partage ou de rachat de droits entre cohéritiers est automatiquement sans conséquence fiscale. La composition de l’indivision après l’opération, la rédaction de l’acte, le versement éventuel de soultes et la situation de chacun des héritiers doivent être analysés avec soin.

Avant de procéder à une liquidation d’indivision, il est donc recommandé de vérifier les conséquences fiscales de l’opération et son incidence sur le maintien de la réduction successorale, afin d’éviter qu’une opération patrimoniale en apparence neutre n’entraîne ultérieurement une remise en cause de l’avantage fiscal.

6. Sous-estimer les conséquences du démembrement de propriété.

Dans de nombreuses successions franco-espagnoles, le conjoint survivant recueille un usufruit viager sur le logement, tandis que les enfants en reçoivent la nue-propriété.

La réduction peut s’appliquer à l’usufruitier comme aux nus-propriétaires. Elle doit cependant être calculée sur la valeur fiscale de chacun des droits transmis. La valeur de l’usufruit dépend notamment de l’âge de l’usufruitier ; la nue-propriété correspond à la valeur résiduelle.

Il est donc essentiel que l’acte d’acceptation de succession distingue avec précision la valeur de l’usufruit, celle de la nue-propriété, ainsi que la réduction imputable à chaque bénéficiaire. Une erreur de valorisation ou de répartition peut entraîner une liquidation fiscale erronée et compliquer les opérations ultérieures, notamment en cas de vente ou de consolidation de la pleine propriété.

Les conséquences fiscales d’une vente ultérieure relèvent, quant à elles, de règles distinctes, notamment en matière d’IRPF. Elles doivent être anticipées dès le règlement de la succession.

7. Présenter un dossier de preuve insuffisant.

Le certificat d’inscription municipale (empadronamiento) constitue un élément utile, mais il ne suffit pas à lui seul à démontrer que le logement était effectivement la résidence habituelle du défunt.

En cas de contrôle, les héritiers doivent pouvoir établir la réalité de l’occupation du logement. Il est recommandé de réunir les déclarations fiscales du défunt, les factures d’eau, d’électricité et de gaz, les relevés bancaires, les contrats d’assurance, les courriers administratifs et tout document permettant de rattacher concrètement la vie quotidienne du défunt à cette adresse.

En cas d’entrée en résidence médicalisée, il convient d’ajouter les certificats médicaux, le contrat d’hébergement et les documents attestant de la nature résidentielle ou sociosanitaire de l’établissement. Ces pièces sont souvent déterminantes pour démontrer que le départ du logement résultait d’une nécessité et non d’un simple choix de convenance.

Anticiper pour préserver l’avantage fiscal

La réduction de 95 % applicable à la résidence habituelle du défunt constitue l’un des principaux avantages de la fiscalité successorale catalane. Son bénéfice est toutefois soumis à des conditions précises, dont l’appréciation peut dépendre de la situation personnelle du défunt et des choix effectués par les héritiers.

Résidence habituelle, changement de domicile avant le décès, entrée en établissement médicalisé, mise en location du logement, calcul du plafond entre les héritiers, démembrement de propriété ou encore vente du bien avant l’expiration du délai de conservation : chacune de ces situations peut avoir une incidence sur le maintien de la réduction.

L’enjeu est donc d’anticiper. L’analyse doit être menée avant le dépôt de la déclaration de succession, mais également avant toute opération susceptible d’affecter le bien ou les droits des héritiers, notamment un partage, une liquidation d’indivision, une vente ou un remploi.

Dans les successions franco-espagnoles, cette anticipation est d’autant plus importante que la succession peut être soumise à des obligations et règles fiscales dans les deux pays. La coordination entre les régimes français et catalan permet d’identifier les éventuelles difficultés, d’éviter des régularisations ultérieures et de sécuriser la transmission du patrimoine.

En matière de succession, l’économie fiscale ne se joue donc pas uniquement au moment du décès : elle se prépare en amont et se préserve dans les années qui suivent.

Le cabinet de Maître Héloïse LOPEZ accompagne les particuliers dans le règlement de successions en Catalogne et les problématiques successorales franco-espagnoles, notamment lorsqu’elles impliquent un bien immobilier.

Pour déterminer les démarches à effectuer et sécuriser votre situation, n’hésitez pas à nous contacter pour un premier échange: info@avocatbarcelone.com

Le présent article est fourni à titre exclusivement informatif et général. Il ne constitue pas un avis juridique et ne peut remplacer l’analyse individualisée de chaque situation particulière.

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Le financement inégal ne modifie pas automatiquement les quotes-parts de propriété figurant dans l’acte notarié et au registre. En revanche, il peut, selon les circonstances, faire naître une créance de remboursement contre l’autre copropriétaire. La solution dépend de plusieurs éléments : le contenu de l’acte d’acquisition, l’existence d’un accord entre les parties, l’origine des fonds, leur situation matrimoniale ou non matrimoniale, la nature des dépenses et les preuves disponibles.

La distinction fondamentale entre propriété et financement

En Catalogne, la copropriété ordinaire indivise est régie par les articles 552-1 et suivants du Livre cinquième du Code civil de Catalogne. Chaque copropriétaire dispose d’une quote-part qui détermine sa participation à l’usage, aux revenus, aux dépenses et aux responsabilités liés au bien. L’article 552-1.3 présume que les quotes-parts sont égales, sauf preuve contraire.

Lorsque l’acte notarié et le registre indiquent une acquisition à 50/50, chacun est donc, en principe, propriétaire de la moitié du bien. Le fait que l’un ait versé 100 % du prix ne lui attribue pas automatiquement 100 % de la propriété. Une rectification des quotes-parts exige l’accord de l’autre titulaire ou une décision judiciaire fondée.

La voie la plus réaliste n’est donc généralement pas de revendiquer une quote-part supérieure, mais de demander le remboursement de la partie du financement assumée pour le compte de l’autre copropriétaire. La distinction est importante : le copropriétaire inscrit à 50 % peut conserver sa moitié du bien tout en étant débiteur d’une somme envers celui qui a financé au-delà de sa propre part. Cela est le cas des concubins et partenaires non mariés.

Pour un couple non marié, la personne ayant payé davantage peut donc obtenir un remboursement si elle établit la provenance personnelle des fonds, leur affectation au prix du bien et l’absence d’intention libérale. À l’inverse, la demande peut échouer si les circonstances révèlent un accord selon lequel chacun devait être propriétaire par moitié indépendamment de ses contributions, une mise en commun générale des ressources ou une véritable donation.

La jurisprudence ne présume pas la donation entre partenaires non mariés. Dans un arrêt de  l’Audiencia Provincial de Lleida du 14 mai 2021 (SAP Lleida nº 333/2021, du 14 mai 2021, ECLI:ES:APL:2021:386), il a été retenu au contraire que la libéralité doit être prouvée par celui qui l’invoque. Cette solution est favorable au partenaire financeur, mais elle ne le dispense pas d’établir précisément le montant payé avec ses fonds propres et l’obligation de restitution ( SAP Barcelona nº 112/2019, du 20 février 2019, ECLI:ES:APB:2019:1169 ).

Exemple: Deux partenaires non mariés achètent un bien à 50/50, avec un apport de 100 000 euros et un prêt souscrit par les deux.

Si l’un verse 80 000 euros et l’autre 20 000 euros d’apport initial, le premier finance 30 000 euros au-delà de la moitié lui incombant. En l’absence de donation ou d’accord compensant cette différence, il peut en principe en demander le remboursement. La traçabilité des virements vers le vendeur est déterminante ; si les fonds proviennent d’un compte indistinct dont l’alimentation ne peut être reconstituée, la preuve sera plus difficile.

Le paiement ultérieur du prêt doit être analysé séparément. Si l’un règle seul par exemple un prêt de 60.000 euros, il peut en principe réclamer 30 000 euros à l’autre, sous réserve d’un accord différent et à condition que lesdits remboursements puissent lui être clairement attribué (ex. virements provenant d’un compte bancaire propre et indépendant). Les paiements postérieurs à la rupture sont généralement plus faciles à individualiser que ceux effectués pendant la vie commune.

Ainsi, entre partenaires non mariés, l’inégalité des apports initiaux comme la prise en charge du prêt au-delà de sa quote-part peuvent, selon les circonstances, fonder une demande de remboursement, sous réserve de démontrer séparément l’existence de la créance, son fondement et son montant, ainsi que l’absence de donation ou d’accord contraire.

Le cas des époux soumis au droit catalan

Pour des époux soumis au régime catalan de séparation de biens, l’analyse est plus délicate. L’article 232-3.1 du Livre deuxième du Code civil de Catalogne prévoit que les biens acquis à titre onéreux pendant le mariage appartiennent au conjoint figurant comme titulaire. Si la contrepartie a été payée avec les biens ou l’argent de l’autre conjoint, la loi présume une donation.

Cette présomption peut rendre la demande de remboursement sensiblement plus difficile. Le conjoint financeur ne doit pas seulement prouver qu’il a payé : il doit également combattre la qualification de donation et établir qu’il existait un prêt, une avance remboursable, une reconnaissance de dette, un accord de régularisation lors de la vente ou d’autres circonstances incompatibles avec une intention libérale.

Il faut toutefois distinguer l’apport initial au prix des paiements effectués ultérieurement pour acquitter une dette commune. Lorsque les deux époux sont coemprunteurs et que l’un règle seul les échéances hypothécaires, l’article 1145 du Code civil espagnol peut fonder une action contre le codébiteur pour la part qui lui incombait. En droit catalan, l’article 552-8 prévoit également que les copropriétaires contribuent aux dépenses proportionnellement à leurs quotes-parts et que celui qui les avance peut en demander le remboursement, avec intérêts à compter de la réclamation formelle.

Exemple: Des époux soumis à la séparation de biens catalane achètent un appartement à 50/50, avec un apport de 150 000 euros et un prêt souscrit par les deux.

Si l’épouse finance seule l’apport avec des fonds successoraux, l’article 232-3.1 du Code civil catalan peut faire présumer qu’elle a donné à son conjoint la part correspondant à ses 50 %, soit 75 000 euros. La preuve de l’origine des fonds ne suffit donc pas nécessairement : une reconnaissance de dette, un contrat de prêt ou des échanges prévoyant le remboursement permettraient de combattre cette présomption.

Le paiement des échéances hypothécaires relève d’une logique différente. Si les époux sont codébiteurs et que l’épouse règle seule par emple un prêt de 60 000 euros, elle peut en principe réclamer la part de son conjoint, soit 30 000 euros, sur le fondement de l’article 1145 du Code civil espagnol et des articles 552-1 et 552-8 du Code civil catalan. .

Ainsi, pour les époux soumis au régime catalan de séparation de biens, l’apport initial financé par un seul conjoint peut, selon les circonstances, être considéré comme une donation, tandis que le paiement d’une dette hypothécaire commune au-delà de sa part peut éventuellement fonder une demande de remboursement, sous réserve des accords entre époux, de l’origine des fonds et des preuves disponibles.

Le cas des époux mariés en France

Lorsqu’un couple s’est marié en France, il convient tout d’abord de déterminer la loi applicable au régime matrimonial.

Pour les époux ayant célébré leur mariage à compter du 29 janvier 2019, le règlement (UE) 2016/1103 désigne, à défaut de choix, la loi de la première résidence habituelle commune après le mariage, puis celle de la nationalité commune au moment du mariage et, subsidiairement, celle de l’État avec lequel les époux présentaient les liens les plus étroits. Le règlement consacre en principe l’unité de la loi applicable à l’ensemble du patrimoine matrimonial, quel que soit le lieu de situation des biens.

Pour les mariages plus anciens, les règles transitoires et les règles de conflit applicables doivent être examinées au cas par cas.

Si le couple était soumis à la communauté légale française, le fait que les virements proviennent matériellement du compte d’un seul époux ne signifie pas nécessairement que celui-ci a utilisé des fonds propres. Il faudra déterminer si les sommes étaient communes ou propres et si le droit français ouvre, lors de la liquidation, un mécanisme de récompense. Si les époux étaient soumis à la séparation de biens française, la question se rapproche davantage d’une indivision financée de manière inégale, mais elle reste régie par la loi matrimoniale applicable et par les accords conclus entre eux.

En présence d’un mariage franco-espagnol ou d’un mariage français portant sur un immeuble à Barcelone, toute demande doit donc articuler deux niveaux : le droit catalan de la copropriété et la loi gouvernant les relations patrimoniales entre époux. Une action engagée sans avoir préalablement identifié le régime matrimonial risque d’être juridiquement mal fondée.

Exemple :Un époux français verse 200.000 euros depuis un compte ouvert à son seul nom pour acheter à Barcelone un bien inscrit à 50/50. Si le couple relève de la communauté légale française et si les 200.000 euros proviennent de salaires perçus pendant le mariage, le simple intitulé individuel du compte ne rend pas nécessairement les fonds propres. La question peut relever de la liquidation de la communauté plutôt que d’une créance personnelle de 100.000 euros contre le conjoint. Si, au contraire, les époux relèvent de la séparation de biens et que les fonds appartiennent exclusivement au payeur, une créance de remboursement peut être envisagée, sous réserve des accords et de la preuve d’une éventuelle intention libérale. Le résultat ne peut donc être déduit du seul relevé bancaire.

Les règles exposées ci-dessus constituent le régime général applicable aux copropriétaires en Catalogne. Leur mise en œuvre dépend toutefois des accords conclus, de la qualité de codébiteur, de la nature de chaque dépense et, lorsque les copropriétaires sont mariés, de la loi applicable à leur régime matrimonial. Le calcul d’une contribution excédentaire ne suffit  pas, à lui seul, à établir un droit au remboursement.

Exemple: Un  copropriétaire finance seul 20 000 euros de travaux d’amélioration sans l’accord de l’autre. Il ne peut pas automatiquement lui réclamer 10 000 euros : la nature des travaux et les conditions dans lesquelles ils ont été réalisés doivent être examinées.

La preuve : le point décisif

Le succès d’une demande dépend principalement de la traçabilité des fonds. Le seul fait que les fonds aient transité par un compte ouvert au nom d’un seul copropriétaire ne suffit pas toujours. Il faut démontrer leur appartenance réelle, en particulier lorsque le compte était alimenté par des revenus communs, lorsque les parties étaient mariées sous un régime communautaire ou lorsque de nombreux transferts entre comptes rendent l’origine des sommes incertaine.

Il faut également établir l’absence de donation. Pour des partenaires non mariés, la donation ne se présume normalement pas et doit être prouvée par celui qui l’invoque. Pour des époux auxquels s’applique l’article 232-3 du Code civil catalan, la présomption de donation peut, au contraire, peser contre le conjoint financeur.

Comment prévenir le litige ?

Lors de l’acquisition, les quotes-parts inscrites devraient correspondre, autant que possible, aux contributions réelles.

Si les acquéreurs souhaitent néanmoins acheter à 50/50 malgré un financement inégal, il est recommandé de formaliser simultanément un prêt ou une reconnaissance de dette indiquant le montant avancé, sa cause, les modalités de remboursement et son traitement en cas de séparation, de vente ou de décès.

L’accord devrait préciser si les mensualités hypothécaires, les impôts, les charges et les travaux doivent être supportés selon les quotes-parts de propriété ou selon une autre proportion. Il est également prudent d’éviter les paiements en espèces et d’identifier clairement l’objet des virements.

Au moment de la revente, la reconnaissance de la créance et les instructions de distribution du prix doivent être établies avant la signature des arrhes. À défaut d’accord, la fraction litigieuse du prix peut être consignée ou déposée auprès d’un tiers jusqu’à résolution du différend. Sans cette protection, la remise de 50 % du prix à chacun conformément à la propriété enregistrée peut rendre le recouvrement ultérieur plus difficile.

Ce qu’il faut retenir

Une acquisition à 50/50 et un financement à 100/0 peuvent parfaitement coexister juridiquement. Le registre détermine la propriété opposable aux tiers, tandis que les contributions réelles peuvent créer une créance entre les acquéreurs. La créance n’est cependant jamais automatique : elle dépend de la loi applicable, des accords, de l’absence ou de la présence d’une intention libérale et surtout de la preuve.

Pour un couple non marié, l’absence de présomption de donation rend souvent l’action en remboursement plus accessible si les fonds sont traçables. Pour des époux soumis au droit catalan, la présomption de donation impose une preuve renforcée. Pour des époux mariés en France, il faut d’abord identifier la loi et le régime matrimonial applicables avant de choisir l’action. Dans tous les cas, une vérification de l’acte d’achat, du registre foncier, du prêt hypothécaire et des mouvements bancaires est indispensable avant toute réclamation ou vente.

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Le présent article est fourni à titre exclusivement informatif et général. Il ne constitue pas un avis juridique et ne peut remplacer l’analyse individualisée des actes, des preuves, du régime matrimonial et des règles de droit international privé applicables à chaque situation.

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Qu’était le registre NRA et pourquoi avait-il été mis en place ?

Depuis le 1er juillet 2025, tout propriétaire souhaitant proposer une location touristique ou saisonnière en Espagne devait, avant de publier une annonce en ligne, obtenir un numéro d’identification national : le NRA ou NRUA. Cette obligation, issue du Real Decreto 1312/2024, visait à centraliser au niveau national les données sur les logements de courte durée, en réponse à une exigence du règlement européen sur les locations de courte durée.

En pratique, ce registre national venait s’ajouter aux systèmes d’enregistrement régionaux déjà en place dans chaque communauté autonome — créant une démarche administrative supplémentaire pour les propriétaires de meublés touristiques.

Pourquoi le Tribunal Suprême a-t-il annulé ce registre ?

Le recours avait été introduit par la Generalitat Valenciana, qui contestait la compétence de l’État central pour imposer un registre national sur une matière — le tourisme — qui relève constitutionnellement des communautés autonomes.

Le Tribunal Suprême lui a donné raison : l’État n’avait pas le pouvoir de créer un registre national de locations touristiques se superposant aux registres régionaux existants. Par ailleurs, le règlement européen lui-même n’imposait pas un tel système centralisé et interdisait le double enregistrement d’un même logement.

Ce qui change concrètement pour les propriétaires

La décision est une annulation partielle, et la distinction est importante pour comprendre vos obligations actuelles.

Ce qui disparaît : l’obligation d’obtenir le numéro NRA/NRUA avant de mettre en ligne une annonce de location touristique. Aucun propriétaire n’est désormais tenu de s’inscrire à ce registre national ni d’y déposer une déclaration annuelle.

Ce qui reste en vigueur : les obligations des plateformes numériques (Airbnb, Booking, etc.) en matière de transmission de données au titre du règlement européen sont maintenues. Surtout, les licences et registres propres à chaque communauté autonome demeurent pleinement obligatoires.

Location touristique à Barcelone et en Catalogne : quel impact ?

Pour les propriétaires proposant une location touristique à Barcelone ou en Catalogne, l’impact pratique de cette décision est limité sur la question de l’enregistrement : la région dispose déjà de son propre cadre bien établi. L’obligation essentielle reste d’être en règle avec le Registre de Tourisme de Catalogne et de détenir une licence HUT (Habitatge d’Ús Turístic) valide.

En revanche, la décision ouvre une voie de recours concrète : les propriétaires ayant subi un préjudice du fait de l’application du NRA — annonces retirées, réservations annulées, perte du statut Superhost, frais engagés pour l’obtention du numéro — peuvent désormais engager une action en responsabilité contre l’État espagnol.

En résumé

Cette décision ne supprime pas la réglementation des locations touristiques en Espagne — elle en redistribue la compétence au niveau régional, là où elle a toujours appartenu. Pour les propriétaires en Catalogne, les règles à respecter restent celles de la région et des communes : licence HUT, loi sur la location saisonnière, PEUAT à Barcelone. Mais pour ceux qui ont été pénalisés par le NRA désormais annulé, une fenêtre de recours vient de s’ouvrir.

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en Catalogne et vous vous interrogez sur vos obligations en matière de location touristique ou saisonnière ? Notre cabinet spécialisé en droit immobilier en Espagne est à votre disposition.

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1. Travaux de rénovation et de réparation.

• Logement individuel : Si vous allez réaliser des travaux de rénovation ou de réparation de votre logement (électricité, gaz, plomberie, chauffage, peinture, travaux de soudure, charpenterie etc), vous pouvez exiger à l’entrepreneur de vous répercuter une TVA de 10% au lieu de 21%. Cela vous permettra de réduire vos coûts, dès lors que les conditions suivantes sont respectées :

• Votre logement devra avoir été construit ou rénové au moins deux ans avant la date des travaux.
• Le coût des matériaux apportés par le professionnel ne devra pas dépasser l40% du prix total des travaux.
• Le logement doit faire l’objet d’un usage privé par la personne qui engage les travaux. Ainsi si le logement est loué, pour que le taux réduit de 10% puisse s’appliquer, ce sera au locataire d’engager les travaux.

• Copropriété : Dans le cas où les travaux aient lieu dans les zones communes d’un immeuble et soient engagés par la copropriété, le taux réduit de 10% peut également s’appliquer. Dans ce cas, il sera nécessaire qu’au moins 50% de la superficie construite de l’immeuble corresponde à des logements et que leurs occupants en fassent un usage privé.

Si vous demander à l’entrepreneur d’appliquer la TVA au taux de 10%, il est possible qu’il vous demande à son tour de justifier les conditions requises sont respectées. Pour ce faire, une simple lettre signée par vous-même suffit (ou le cas échéant, signée par président de la copropriété).

2. Travaux de réhabilitation.

Gros œuvre : Si vous souhaitez engager des travaux de grande importance dans un logement ou immeuble, vous pourrez exiger l’application de la TVA à 10% dès lors que les travaux sont considérés juridiquement comme travaux de réhabilitation, c’est à dire, lorsque les conditions suivantes sont remplies:

• Lorsque les travaux visent principalement le traitement et la consolidation des éléments structuraux, façades, toitures et travaux analogues.

• Lorsque le coût global des travaux excède 25% de la valeur de marché de l’immeuble, sans compter la valeur du sol.

La TVA applicable sera de 10% si les travaux sont de rénovation ou de réparation et si les matériaux apportés ne dépassent pas 40% du coût total. Ce taux réduit s’applique également si les travaux sont de réhabilitation.

Lina Montoya Fuentes

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Il est courant d’opter pour un «prêt hypothécaire ». Comme son nom l’indique, c’est un prêt garanti par le bien immobilier pour lequel il est constitué. De cette façon, en cas de non paiement des mensualités et sous certaines conditions, le bien pourra être saisi par la banque.

Pour les non-résidents, la plupart des banques pratiquent des prêts sur une durée de 30 ans maximum à hauteur de 80% du prix du bien, il faudra donc s’assurer d’avoir un apport personnel suffisant pour payer les 20% restants ainsi que les frais de l’opération (notaire notamment, qui seront à peu près aussi élevés qu’en France). Les Banques vont également veiller à ce que le taux d’endettement ne dépasse pas les 40% environ.

Il existe la solution d’acheter un bien saisi et revendu par une Banque, dans ce cas là il sera possible d’obtenir un prêt à 100%.

Lina Montoya Fuentes

info@avocatbarcelone.com

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• Impôt sur le bien immobilier (IBI): il s’agit d’une taxe municipale obligatoire qui s’applique sur la valeur du bien immobilier et qui est exigible tous les ans. Cet impôt s’applique aux titulaires de la propriété du bien, de l’usufruit et du droit de superficie indépendamment de s’il s’agit d’une personne morale ou physique.

• Impôt sur le patrimoine (IP): Actuellement il existe un abattement fiscal de 100%.

• Impôt sur l’augmentation de valeur des terrains de nature urbaine (IIVTNU): S’il s’agit d’une propriété bâtie, les constructions ne sont pas prises en compte, seulement le terrain. L’imposition se fait sur l’augmentation réelle de la valeur que la propriété a connue au cours des 20 dernières années avant la date de transmission. La mairie calcule le montant exact de la plus-value sur la base de la valeur cadastrale se trouvant sur le reçu de l’IBI de l’année précédente. Si le vendeur est non résident, ce sera l’acquéreur qui sera redevable de cet impô Cet impôt s’applique aussi bien aux personnes physiques qu’aux personnes morales.

• Impôt sur la valeur ajoutée (IVA) : Cet impôt s’applique uniquement sur les biens immobiliers neufs. Il s’applique également sur les travaux et réhabilitation d’immeubles. Le taux général est de 21%. Il peut être réduit à 10% si s’agit d’acheter un logement.

• Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF): Cet impôt s’applique aux personnes physiques résidant en Espagne. Il taxe entre autres, le rendement du capital immobilier et les bénéfices tirés de la vente du bien.

• Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR): cet impôt s’applique aux revenus obtenus sur le territoire espagnol par des personnes physique non résidentes (ex. : location du bien, dividendes perçus d’une société espagnole, bénéfices découlant de la transmission de parts d’une société espagnole ou d’une activité économique en Espagne ou de la vente d’un bien immobilier). Indépendamment du fait que les biens immeubles soient loués ou non, les revenus qui en découlent sont assujettis à l’IRNR. Toutefois le régime fiscal est différent selon que l’immeuble soit loué ou non. Concernant la revente du bien, l’IRNR s’applique sur les gains dérivés de la différence entre la valeur réelle d’acquisition du bien et sa valeur réelle de transmission. Le taux général d’imposition sera de 24% pour les personnes résidents hors UE (19% dans les autres cas).

• Impôt sur les sociétés (IS): Cet impôt s’applique aux bénéfices perçus par les sociétés espagnoles. Le taux général est de 25%.

Héloïse LOPEZ

hlopez@avocatbarcelone.com

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Le 10 mars 2016, la mairie de Barcelone approuva la mise en place du PEUAT pour une période initiale de 3 mois. Le PEUAT serait un outil permettant que l’usage de logements touristiques soit compatible avec une bonne qualité de vie des résidents.

A titre d’exemple, le PEUAT prévoit ce qui suit :

• A compter du 1er Juillet 2015 (date de suspension des licences), aucune habitation touristique ne peut remplacer l’utilisation d’un logement résidentiel, ceci dans le but de préserver le droit au logement, au repos et à la vie privée ;

• Les logements touristiques devront être situés dans un bâtiment exclusivement touristique (sauf pour les appartements au rez de chaussée et ceux situés dans une rue de plus de 8 mètres de large) ;

• Enfin, les demandes de licences devront se limiter à la périphérie et chaque quartier sera soumis à une régulation différente ou spécifique.

En effet, le PEUAT oblige à une politique de croissance zéro des logements touristiques en centre-ville et la mairie ne permettra pas la concession de nouvelles licences dans les quartiers de Ciutat Vella, Antiga Esquerra, Dreta del Eixample, une partie du quartier d Sant Antoni, Poble Sec et Gràcia. Ces zones sont considérées comme étant extrêmement saturées et une politique de réduction des logements touristiques y est imposée. En effet, lorsque qu’un logement touristique ferme il sera impossible d’en ouvrir un nouveau.

Le PEUAT prévoit également que le nombre de places et d’établissements touristiques pourra être maintenu dans les quartiers de la Sagrada Família, Fort Pienc, Galvany, Putxet, Gràcia Nova ou Diagonal Mar. En conséquence, la fermeture d’un logement touristique n’empêchera pas l’ouverture d’un nouveau ayant la même capacité d’accueil.

La faible croissance de logements touristiques sera permise uniquement dans certaines zones du quartier de Sants, Les Corts, Sarrià, Gràcia-Horta – Nou Barris, Sant Andreu et Sant Martí (jusqu’à 4.025 places supplémentaires).

Héloïse Lopez

hlopez@avocatbarcelone.com

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Afin d’éviter la fraude, en France il faudra faire figurer ses opérations sur une déclaration spéciale la « DEB » (Déclaration d’Échange de Biens) et en Espagne il faudra présenter le modèle 349 (déclaration récapitulative d’opérations intracommunautaires).

Dans le cas de livraisons-acquisitions intracommunautaires, l’émetteur de la facture devra l’expédier hors taxe vers un autre assujetti à TVA. Ce dernier devra alors réaliser un « auto- calcul » de TVA à livraison (auto liquidation) et il pourra ensuite déduire cette TVA lors de ses opérations internes. Pour bénéficier de l’exonération de TVA, le destinataire des biens doit pouvoir démontrer que les biens ont été transportés et le fournisseur doit pouvoir démontrer que l’acquéreur possède un numéro de TVA intracommunautaire.

Concernant les prestations de services, il faut savoir que lorsque le client est assujetti à TVA agissant en tant que tel, la taxation par auto liquidation aura lieu dans le pays d’établissement de ce dernier. Si le client n’est pas assujetti à la TVA (particulier par exemple), le lieu de taxation sera celui du siège de l’activité économique du prestataire ou de l’un de ses établissements stables.

Par exemple, une entreprise espagnole assujettie à la TVA facture à une entreprise française pour une prestation de services, l’entreprise française versera alors le prix des services à la société espagnole hors taxe. En revanche, la société française devra procéder à l’auto liquidation de la TVA en France et appliquer la déduction correspondante. Si le client n’est non pas une société mais un particulier résidant en France, la société espagnole devra alors facturer toute taxe comprise et reverser la TVA au Trésor Public espagnol (Hacienda). Dans ce cas, le particulier non assujetti ne pourra pas récupérer la TVA qu’il aura verser à la société espagnole.

HÉLOÏSE LOPEZ

hlopez@avocatbarcelone.com

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